Покупка недвижимости в Чехии

Кто может приобретать недвижимость в Чехии

Приобрести недвижимость в Чехии - вполне доступно. Однако, учитывая этот фактор, чехи попытались ограничить такую возможность - на законодательном уровне введено правило о том, что иностранец, как физическое лицо, не может приобрести недвижимость в Чехии. Недвижимость в Чехии на себя лично в частную собственность сегодня может приобрести только "резидент", т.е. физическое лицо, имеющее ПМЖ в Чехии или юридическое лицо (фирма), имеющее юридический адрес в Чехии.

Выход из этой ситуации найден - иностранцы приобретают недвижимость на зарегистрированную ими фирму, в которой они являются учредителями.

Для преодоления этого ограничения достаточно зарегистрировать в Чехии фирму (s.r.o.) - аналог российского ООО, что возможно и со 100% иностранным, т.е. российским капиталом. В компании может быть до 10 (десяти) учредителей. Согласно чешским законам в момент основания компании ответственным лицом должен быть гражданин ЧР или лицо имеющее ВНЖ.

После организации ООО, на основании этого Вы и Ваша семья получает вид на жительство в ЧР и возможность покупать квартиры, дома, дачи, магазины и гостиницы. ВНЖ выдаётся сроком на 1 (один) год с правом ежегодного продления.

Покупая недвижимость на фирму, следует помнить, что как купить, так и продать ее может только директор фирмы или лицо, имеющее от него доверенность на проведение операций именно с этой недвижимостью. Прежде чем покупать недвижимость на фирму, необходимо стать в ней директором. При покупке недвижимости не следует забывать и о правильном занесении ее на баланс фирмы.

При скором вступлении Чехии в Европейский Союз недвижимость в Чехии на себя лично в частную собственность смогут приобретать и физические лица - иностранцы.

Итак, первым шагом для приобретения недвижимости является регистрация иностранцами в Чехии своей фирмы. После покупки недвижимости, ее можно сдать себе в аренду, как физическому лицу, при этом будут выполнены практически все условия легального предпринимательства и проживания в Чехии (фирма будет действительно работающей по чешскому законодательству).

Как правило, вопрос о поиске и приобретению недвижимости решается уже после регистрации фирмы и замене первого директора фирмы на директора из числа учредителей. Заранее заниматься поиском недвижимости не имеет смысла, т.к., например, жилье по рыночной стоимости продается в среднем за один месяц. А недорогое жилье не более чем за неделю.

Цены на недвижимость

В Чехии цены на жилье значительно различаются по регионам. Самое дорогое жилье - в Праге. Однокомнатная квартира может стоить от в провинции до в Праге. Двухкомнатная квартира - от - в провинции до в Праге. Трехкомнатная - от - в провинции до в Праге. По мере интеграции Чехии в ЕС, недвижимость будет расти в цене до достижения среднеевропейского уровня. Стоит отметить, что провинция в Чехии - это почти всегда сказка.

Самый дешевый небольшой дом с участком земли 5-6 соток можно найти за -. Но главной ценностью при этом будет именно участок земли. Дом придется ремонтировать или заново перестраивать. Реальные затраты на строительство двухэтажного дома общей площадью около 200 кв. метров при посильном участии в строительстве самого застройщика могут составить не более . Рыночная стоимость такого дома около . В случае необходимости его легко продать. Цены на земельные участки под строительство жилья изменяются от за 1 кв. метр в провинции до за 1 кв. метр в Праге.

Другие возможности приобретения недвижимости иностранцами в Чехии

Регламентируются некоторыми законодательными актами, в первую очередь Торговым кодексом и законом "Об иностранной валюте". Иностранец, не являющийся гражданином Чешской Республики, может приобретать право на владение недвижимостью в случае:
- получения наследства;
- дипломатического представительства другого государства на условиях взаимности;
- неделимой собственности супругов (один из которых иностранец);
- приобретения иностранцем недвижимости от супруга, родителей или прародителей.

Наряду с этим иностранный предприниматель может стать пайщиком чешской недвижимости в качестве акционера, приобретя свои акции на бирже.

Иностранец может стать владельцем недвижимости (как и чешское лицо) лишь после ее регистрации в кадастре недвижимости.

Налог на недвижимость

Законом ЧР № 338/1992 Сб. "О налоге на недвижимость" (дополненный и измененный законами №№ 315/1993 Сб., 242/1994 Сб. и 248/1993 Сб.) определен налог на недвижимость, в который входят:
- налог с участков (земельный);
- налог со строений.
Налоговая ставка за каждый квадратный метр:
- застроенных площадей и дворов - 0,10 кроны;
- строительных участков - 1,00 кроны;
- остальных площадей, если они налогом облагаются - 0,10 кроны.

При исчислении величины налога основную залоговую ставку умножают на коэффициент, зависящий от величины населенного пункта и численности населения. Самый высокий коэффициент в Праге - 4,5. В Праге владелец собственного дома платит около 100 USD ежемесячно за коммунальные услуги и налог на недвижимость, составляющий около 50 USD в год. Учитывая, что средняя зарплата в чешской столице составляет около 600 USD, эти цифры представляются вполне приемлемыми. По мере удаления от Праги и Карловых Вар расходы на содержание недвижимости существенно снижаются.

В Чехии недвижимость по видам собственности можно разделить на следующие группы:

1. Недвижимость в частной собственности
Если Вам предлагают купить или арендовать частный дом или квартиру - это самый надежный и верный вариант. Но чтобы убедиться в том, что эта недвижимость действительно принадлежит тому человеку, который представляется хозяином, для начала попросите у него свидетельство о собственности, а потом направьте свои стопы в местный кадастр недвижимости (по-чешски, "кадастр неимовитости", аналог российского БТИ), заплатите 100 крон и возьмите выписку о том, кому принадлежит этот дом, квартира или земельный участок.

При этом выяснится, не находится ли эта недвижимость в залоге. По чешским законам, право получение этой информации имеет любой человек. Только проверив по кадастру настоящего собственника и отсутствие обремененности недвижимости обязательствами, можно приступать к обсуждению деталей сделки. Необходимо отметить, что всеми этими формальностями обычно занимаются агентства недвижимости - "реалитки".

Количество квартир, которые можно приобрести в частную собственность по ходу приватизации, увеличивается с каждым годом. Вместе с тем, и цена на них за последние два года выросла в среднем на 30% (в разных регионах динамика разная). Нередко продавцом таких квартир выступает частный домовладелец, который получил "доходный" дом в собственность в результате реституции (возврата национализированной собственности) или законно приобрел, расселил прежних жильцов и распродает недвижимость по частям. В таком случае важно, чтобы на момент продажи части дома (квартиры) в кадастре было зафиксировано, что дом разделен на отдельные единицы. Иначе Вы рискуете купить так называемое "наемное право", т.е. право жить в квартире, но не владеть ей. Хотя закон защищает права квартиросъемщиков, для иностранца или для учрежденного иност-ранцем юридического лица это не очень хороший вариант.

2. Государственная (муниципальная) собственность
Эта недвижимость представляет собой, в основном, неприватизированные квартиры в многоквартирных домах. Живущие в них люди являются не владельцами, а арендаторами. Одна из особенностей чешской приватизации жилищного фонда (в отличие от российской модели) заключается в том, что здесь нельзя приватизировать отдельную квартиру. Приватизируется сразу весь жилой дом, причем по весьма сложной методике. Поэтому, учитывая все эти сложности, ни в коем случае не связывайтесь с покупкой квартиры в государственном (муниципальном) доме. Вы ничего не приобретете, кроме наемного права, сделка будет признана недействительной, а деньги Вы потеряете с вероятностью 99,9%. Размах мошенничеств в этой сфере именно с государственными квартирами принял столь большие масштабы, что в чешской прессе в начале 2002 года даже прошла разъяснительная кампания на данную тему.

3. "Cовместная" собственность
Эта форма собственности самая запутанная и несуразная с юридической точки зрения. С одной стороны, жильцы не стопроцентные собственники квартир. С другой стороны, ни "товарищество", ни магистрат также не являются полноценными собственниками. Все вместе они - совладельцы дома и находящихся в нем квартир, поэтому, по отдельности, самостоятельно - не вправе принимать какие-то кардинальные решения. Поэтому идти на покупку квартиры, вернее, доли в таком " товариществе" надо очень и очень осторожно.

Дело в том, что в данном случае формально речь может идти не о покупке квартиры, а о приобретении доли в "товариществе". А преимущественным правом покупки любой доли от жильцов или "товарищества" по стандартному договору о продаже дома между жильцами и магистратом обладает последний, причем по оценочной, а не рыночной стоимости. Так что, вряд ли орган власти откажется приобрести по дешевке квартиру. При этом необходимо еще учитывать, что персональные изменения в составе "товарищества", связанные с переходом доли в собственность другого лица, должны быть утверждены на общем собрании членов "товарищества". Причем для этого одобрения - в зависимости от конкретного устава - может потребоваться от 75% голосов и выше.

Так что в принципе достаточно одной вредной старушки и пары недоброжелательно настроенных к иностранцам соседей, чтобы сделка сорвалась. В случае, когда квартиры будут выкуплены в частную собственность, когда об этом будет сделана соответствующая запись в уставе "товарищества" и в кадастре о каждой квартире (и конечно о их владельцах), и когда у жильцов будут свидетельства собственников, предложение о покупке квартиры уже можно по-деловому рассматривать. В этом случае Вы будете покупать уже не долю, а непосредственно квартиру.

4. Кооперативная собственность
Кооперативы (по-чешски, "дружство") остались в наследство от социалистических времен. Только этим стажем они и отличаются от появившихся только в ходе приватизации "товариществ собственников". Здесь Вам предлагается купить долю, а не саму квартиру, правда, ни у кого нет преимущественного права покупки (в отличие от случая с "товариществом наемников"), и с возможной перспективой выкупа в частную собственность (ибо кооперативное жилье, также как и государственное, постепенно приватизируется), но когда именно данный кооператив дождется приватизации, чаще всего остается весьма туманным.

Дело в том, что в кооперативе все решает общее собрание. Не захотят Ваши соседи переводить жилье в частную собственность, и никто их не заставит. Кроме того, приватизация кооперативов сдерживается необходимостью полной выплаты всеми членами своего пая, что может растянуться на годы. В процедуре покупки кооперативной квартиры, если Вы все проверили по уставу и кадастру, и если устав кооператива, в случае покупки на фирму, не содержит запрета на членство юридических лиц (например, формулировкой "Членами кооператива могут быть физические лица"), проблем нет. Сам по себе перевод доли осуществляется просто и быстро.

Но помните, что в кооперативных домах устанавливается достаточно высокая месячная плата, которая зачастую не соответствует качеству услуг по дому. Поэтому, если уж решились покупать, поинтересуйтесь этим вопросом, и у Вас будет лишний повод побороться за снижение цены.

Особенность устройства чешских квартир и домов

Чехи - страстные садоводы и дома выглядят мило и уютно. В таком доме бывает обычно от одного до трех этажей, и располагаются они как каждый по отдельности, так и соприкасаясь боковыми стенами. Эти дома оборудованы телефоном, канализацией, газовым или электрическим отоплением, имеется горячая и холодная вода.

Прага - очень зеленый город и в каждом микрорайоне (районе) есть парки или зеленые зоны. Река Влтава делит город практически на две равных части, поэтому в Праге много больших и маленьких мостов, что существенно облегчает сообщение между районами. Население столицы насчитывает 1млн. 200 тыс. жителей. Во многих квартирах нет привычной для нас кухни. Она совмещена с гостиной и представляет собой кухонное оборудование, размещенное вдоль глухой стены комнаты. Такая кухня называется кухонным углом. Очень ценится в Чехии наличие балкона или лоджии, которые чехи зачастую превращают в садик и используют для отдыха. Средняя цена 1 кв. метра офисной площади в хорошем (проходном) месте - USD 10-20, а в престижном, кирпичном доме в историческом центре - USD 50 в месяц. Стоимость аренды такой же по площади квартиры, но в престижном кирпичном доме в историческом центре - около USD 800 в месяц.

Рынок жилой недвижимости в Чешской Республике можно условно сгруппировать следующим образом:

1 группа - это частные дома или виллы. Двумя словами можно сказать о недвижимости этой группы - дорого и качественно. Купить готовый, обжитой небольшой дом в Праге или окрестностях можно за USD 80,000-100,000 и выше. Дома только в частной собственности.

2 группа - это квартиры в старой части Праги или в престижных районах (районы Прага-1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8). Это нестандартные квартиры, улучшенной планировки, с хорошим европейским ремонтом, с дополнительными сервисными услугами для жильцов: подземным гаражом, спортивным центром или солярием. Дома только из кирпича, в основном старой постройки в историческом центре города, после или без реконструкции, либо новые, построенные по Европейским стандартам. Цена 1 кв. метра такого жилья USD 1200-2000. Квартиры, как правило, в частной собственности.

3 группа - это монолитные дома, построенные в последние годы или еще строящиеся. Это здания нового поколения, соответствующие во всех отношениях мировым стандартам, с современной планировкой, гаражами в цокольном этаже, с охраной, бассейнами, и другой инфраструктурой. Как правило, подобные дома расположены в экологически чистых, престижных районах города. Покупка такой недвижимость, как правило, является наиболее удачной инвестицией. Так как цена этой группы растет наиболее быстрыми темпами, сдать такую квартиру американцам или западноевропейцам не составляет труда. В эту группу так же можно отнести и кирпичные дома, которые внешне выглядят как семейные, насчитывающие по 4-6 квартир. Стоимость 1 кв. метра жилья в квартирах этой группы колеблется, в зависимости от местоположения и состояния квартиры, от USD 500 до 4000.

4 группа - это квартиры в обычных многоэтажных домах, которые, как правило, построены в годы социализма, поэтому по внешнему виду они мало чем отличаются он аналогичных домов в России. Квартиры в подавляющем большинстве кооперативные. Дома панельные с обычным набором бытовых услуг: вода горячая и холодная, центральное отопление, газовые плиты, лифт, телефон. Планировка и расположение комнат соответствует российским стандартам среднего типового жилья. Отличия же состоят в том, что при каждой квартире есть кладовка или кусочек подвального помещения, или того и другого, подъезды чистые, с домофонами, на лестничных площадках цветы. В больших домах обычно бывают общие прачечные и сушильные комнаты, снабженные необходимой техникой.