Русских при покупке зарубежной недвижимости обманывают везде - в Британии, Испании и Черногории, Италии, Франции и Болгарии, но не потому, что они русские.
Это отметили практически все участники в ходе круглого стола «Управление рисками на рынке зарубежной недвижимости: техника безопасности при выборе объекта и ответственность риэлторов», организованного журналом "Ваш дом за рубежом".
Как трудно быть «умным»
С мошенничеством при сделках купли-продажи недвижимости можно столкнуться в любой стране. Меньший процент попадания на местного мошенника зависит больше от незнания местного законодательства, ситуации на рынке недвижимости и его участников, и, конечно, от степени самоуверенности самого покупателя.
Самый проблемный российский покупатель зарубежной недвижимости – это умный покупатель.
Хуже всего обстоит дело с теми, кто самостоятельно пытается совершить сделку, а после неудачи обращается в агентство за помощью. По словам Елены Новак, руководителя отдела зарубежной недвижимости Alisa Estate, в консультационной помощи таким клиентам отказывать не принято, но, как правило, исправить ситуацию бывает очень сложно.
По данным Ирины Федоровой, генерального директора российско-болгарской компании WorldEconomEstate, у продавцов любой страны мира есть желание извлечь выгоду, в том числе, путем предоставления клиенту неполной или неточной информации. Другое дело, что европейские покупатели меньше на это поддаются, в отличие от российских потенциальных владельцев зарубежной недвижимости. В таких странах, как Британия, есть институт семейных адвокатов, что уже на стадии выбора риэлтора исключает риск мошенничества.
Лицом к лицу
По мнению Елены Новак, проверку партнера надо начинать дома, в России, с самой риэлторской компании. По ее словам, из 15-20 партнеров по продаже зарубежной недвижимости в Петербурге можно выбрать одного достойного. По данным журнала «Ваш дом за рубежом», активно консультационные услуги и полное сопровождение сделок с зарубежной недвижимостью на петербургском рынке оказывают 40-50 компаний. При этом всего на петербургском рынке более 1000 фирм, заявляющих об оказании таких услуг.
Кстати, только в 5% петербургских риэлторских компаниях специалисты могут провести компетентную экспертизу застройщика, объекта и договора купли-продажи недвижимости. Критериями состоятельности российского риэлторского агентства по продаже зарубежной недвижимости должно быть наличие в штате штатного сертифицированного юриста, который сделает юридическую экспертизу договора. Она стоит отдельные деньги, но того стоит - клиент приходит за документальными гарантиями.
По словам Ирины Федоровой, в ее компании сознательно не работают с риэлторскими компаниями второй страны. Чем меньше в цепочке сторонних лиц, которые не несут ответственности, тем лучше сделка.
На петербургском рынке риэлторских услуг в сфере зарубежной недвижимости до сих пор нет общепринятых технологий и стандартов проведения сделок, не ведется статистика, поэтому российский покупатель часто предпочитает доверять зарубежному риэлтору, наивно полагая, что в стабильной европейской стране нет места мошенничеству. И ошибается. Как отметили участники круглого стола, одна из самых рискованных стран – Испания, где в 80% сделок нельзя дать гарантий на благополучный исход дела.
Люби и знай своего продавца
Другие риски при покупке зарубежной недвижимости связаны с незнанием реальной ситуации на рынке. Так, во всех странах, особенно в Испании, сегодня стройку лучше не брать. Здесь, как и на Кипре, много застройщиков, не подающих большие надежды. Такие строят дома на заемные средства и вряд ли, по словам Елены Новак, способны сегодня выдержать сроки сдачи объектов.
В Болгарии 1/3 объектов стоит. Продавать такую недвижимость, по словам Ирины Федоровой, - самоубийство. Застройщик должен информировать риэлтора по срокам сдачи, но это не всегда происходит, поэтому, если все-таки есть желание купить строящее жилье, следует навести справки о застройщике – как долго он на рынке, насколько стабилен и финансово устойчив, является ли этот бизнес у него единственным. Ну, и естественно, есть ли у застройщика разрешение на строительство и право собственности на землю.
О мифах
Одной из самых безопасных стран с точки зрения приобретения недвижимости является Финляндия, поскольку законодательство этой страны практически на 100% защищает покупателя, в том числе нерезидента, считает Юрий Сергеев, генеральный директор агентства «Динас». В этом отношении российский граждан будет защищен, если доверит оформление сделки и финскому риэлтору.
Риски при покупке недвижимости в этой стране больше связаны, во-первых, с мифологизацией у российского покупателя темы доходности недвижимости, во-вторых, с дальнейшим владением.
Покупка недвижимости с инвестиционными целями - это миф, считает Юрий Сергеев. - Многие клиенты, которые рассматривают дома как инвестиционный проект, рано или поздно обнаруживают, что доходная недвижимость - это иллюзия. Как и всякая недвижимость, она требует грамотного управления. Например, российские покупатели не могут разобраться со счетами на электроэнергию - когда и как подавать сведения об электрической энергии, каким образом договариваться о проведении проверки счетчиков.
Не следят за местным законодательством. Так, не менее 20% клиентов скоро столкнуться с новым требованием финляндского правительства вынести бани на озере Сайма за приозерную территорию.
Рынок Финляндии на самом деле не такой и большой. За 2008 год, по словам Юрия Сергеева, всего 500 российских клиентов стали обладателями всех типов недвижимости в этой стране.
О замках и древовидных насекомых
Отсутствует у российского покупателя понимание специфики владения объектом и во Франции. По словам Елены Ляпиной, некоторые приобретают замки, не обращая внимания на то, что их реструктуризация контролируется государством. Здесь строго следят за таким «мелочами», как использование при ремонтных работах строительных материалов типа асбест и свинец, или наличие в доме древовидных насекомых, отчет о проверке которых надо регулярно предоставлять в мэрию.
Также важен такой нюанс, как порядок уплаты индивидуальных коммунальных платежей. Основные - это платежи за электроэнергию и за газ. Если же ваш сосед не платит за лифт или услуги консьержки, его долг будет разделен между всеми жильцами. Подобные проблемы испытывают жильцы 20% домов во Франции. Таким образом, ежемесячные платежи владельца недвижимости, по словам Елены Ляпиной, могут увеличиться на 5-10%.
Источник //spb.renavigator.ru/
Где больше обманывают россиян при покупке зарубежной недвижимости
10 самых удобных городов мира для жизни!
Принимая решение о покупке недвижимости за рубежом, люди руководствуются самыми различными критериями. Если идет вопрос о вложении средств в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи и получения прибыли, то главный критерий – инвестиционная привлекательность объекта. Если же покупатель хочет «второй дом», в котором он будет отдыхать или проживать какое-то время в году, то акценты несколько смещаются.
Покупатель рассматривает те аспекты, которые важны именно для жизни, например: близость к морю, паркам, другим рекреационным зонам, наличие хороших магазинов, уровень преступности и экологическая обстановка. Делая выбор в пользу того или иного города, имеет смысл прислушаться к мнению профессионалов и просмотреть различные рейтинги городов. Один из таких рейтингов ежегодно публикует консалтинговая компания Mercer, которая, основываясь на опросе и собственных исследованиях, формирует список самых удобных для проживания городов мира.
В рейтинге консалтинговой компании 215 городов. Всех оценивали по 39 критериям, которые были разбиты на 10 категорий, среди которых:
• политическая, социальная и экономическая обстановка (уровень преступности, политическая стабильность, наличие банковских институтов, степень ограничения личной свободы и т. п.)
• уровень развития здравоохранения и медицины, а также экологическая обстановка
• уровень развития образования (наличие школ, вузов, в т. ч. и международных образовательных учреждений)
• коммунальные услуги и транспорт
• культурная составляющая города (театры, парки, спортивные сооружения, рестораны и т. п.) и др.
При составлении рейтинга за основу были взяты как эталон характеристики американского города Нью-Йорк, которому было присвоено 100 баллов. Однако это совершенно не означает, что там удобнее всего жить. Нью-Йорк с трудом попал в первые 50 мест списка, заняв в 2009 году, как, кстати, и в прошлом, лишь 49 место.
Итак, кто же оказался на первом месте? Согласно данным Mercer, самым удобным для проживания городом стала Вена. Ее индекс в рейтинге составил 108,6 пункта, что позволило ей в этом году опередить Цюрих на 0,6 балла. В прошлом году австрийская столица уступила Цюриху, правда, всего 0,1 балла.
На третьем месте в этом году оказался еще один швейцарский город – Женева (107,9). Вообще, европейцы преобладают как в первой десятке рейтинга, так и во всем списке. В топ-10 же, помимо Вены (1-е место), Цюриха (2-е место) и Женевы (3-е место), также вошли 3 представителя от Германии: Дюссельдорф (6-е место), Мюнхен (7-е место), Франкфурт (8-е место), а также швейцарская столица, город Берн (9-е место). Разбавили десятку европейцев канадский город Ванкувер и новозеландский Окленд (они поделили 4-е место), а замыкает список австралийский Сидней (10-е место).
Среди городов США самым удобным для жизни городом названа столица штата Гавайи, город Гонолулу (29-е место). Также в первой 50-ке рейтинга от Штатов присутствуют Сан-Франциско (30-е место), Бостон (35-е место), Портленд (42-е место), Вашингтон и Чикаго (они разделили 44-е место также с японским городом Осака и португальским Лиссабоном), и замыкают список уже упомянутый Нью-Йорк (49-е место) и Сиэтл (50-е место).
Кстати, в этом году компания Mercer решила в рамках своего исследования составить еще один, дополнительный рейтинг городов с самой лучшей инфраструктурой. Города отбирались также по целому ряду критериев, в их числе электроснабжение, водообеспеченность, уровень развития почтовых и телефонных служб, уровень загруженности городского транспорта, наличие и протяженность ежедневных пробок на дорогах и др.
За основу были также взяты характеристики Нью-Йорка, но сама расстановка сил в этом рейтинге изменилась. Самым развитым с точки зрения инфраструктуры оказался Сингапур, ему был присвоен индекс 109,1. Европейцев вообще очень потеснили в 10-ке лидеров. Так, от Старого Света там представлены Мюнхен (2-е место), Копенгаген (3-е место), Дюссельдорф (6-е место), Франкфурт и Лондон (8-е место). В первую 10-ку вошли два японских города – Цукуба (4-е место) и Йокогама (5-е место), а также канадский Ванкувер (6-е место) и Гонконг (8-е место).
Воспринимать этот рейтинг как прямое руководство к действию (покупке) все-таки не стоит: методология его составления не учитывает таких существенных моментов, как, собственно говоря, уровень цен на недвижимость и, что тоже очень важно, особенности налогообложения.
Примечательно, что Москва в рейтинге самых удобных для проживания городов оказалась лишь на 196-м месте (напомним, из 215 городов!) и была признана самым опасным городом в Европе. Правда, тут компания делает оговорку. Список изначально составлялся как рекомендация для международных компаний, которые подбирают оптимальные города для проживания своих сотрудников. Так что полученный результат значит, в сущности, только то, что Москва считается небезопасным европейским городом для экспатов. К слову, последнее, 215-е, место рейтинга вот уже который год достается столице Ирака, Багдаду.
Источник: sob.ru
Приобретать недвижимость за рубежом не только модно, но и выгодно!
В настоящее время несмотря на финансовый кризис приобретать недвижимость за границей стало не только очень модно, но и выгодно. Причем по большей части в европейских странах нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, хотя нередко и существуют ограничения на покупку земли.
Разумеется, покупая заграничную собственность, наши соотечественники по большей части не собираются провести в ней спокойную тихую старость. Вы спросите почему? Потому что такая покупка дает возможность получить достаточно большой доход от вложений, а кто откажется от прибыли? При правильном выборе объекта, по прогнозам аналитиков, его доходность может составить до 10-30% годовых, при этом нужно принять во внимание, что уровень рисков на приобретение заграничной недвижимости гораздо ниже, чем в России. Да и, кроме того, наша недвижимость порой, что скрывать, для нас же недосягаема, чего нельзя сказать об иностранной недвижимости. Например, в настоящее время цена на двухкомнатную квартиру в Москве равна стоимости неплохого дома в большинстве стран Восточной Европы. Поэтому многие при покупке недвижимости отдают предпочтение зарубежной.
Но существуют ли определенные нюансы, на которые необходимо обращать внимание при покупке недвижимости за рубежом? Да, разумеется, существуют. Во-первых, если, приобретая недвижимость, вы в первую очередь руководствуетесь желанием сохранить деньги или минимальными рисками, то самое простое решение – это купить готовое жилье в экономически стабильной стране. Причем на европейском рынке вы получите гораздо больший выбор за те же деньги, что и у нас, а качество при покупке недвижимости за границей будет гораздо выше. Например, сколько стоит квадратный метр столице в спальных районах? Ну, скажем так, он редко вписывается в сумму 2500-3000 евро, причем квартира будет без отделки, да и сроки зачастую, мягко говоря, не выдерживаются. Что можем мы приобрести за те же деньги за границей? Недвижимость, которая будет значительно отличаться по качеству, которое отвечает европейским стандартам, причем обычно в комплексе с инфраструктурой – бассейном, детской площадкой, парковкой, зеленой зоной, рестораном и многими другими удобствами цивилизации. Как вам кажется, есть разница?
Вложение денег в недвижимость приносит прибыль, причем значительную. При этом размер прибыли будет зависеть, в первую очередь, от страны, которую вы выберете. Приобретение или продажа готовой недвижимости может принести от 10 до 20, а иногда и до 30% годовой прибыли. В том случае если вы хотели бы приобрести недвижимость на длительный срок, вам необходимо сделать гарантированное вложение денег, поэтому лучше всего обратить свое внимание на недвижимость Франции, Великобритании, Италии, где недвижимость хоть и не имеет бешеных процентов, зато цена на нее стабильна!
Если вы хотели бы приобрести недвижимость, рассчитывая на быструю прибыль, то лучше всего обратить внимание на недвижимость развивающихся стран, в которых только складывается система продажи недвижимости иностранцам. Например, в Черногории, Чехии, Венгрии, Болгарии, в странах Восточной Европы недвижимость стабильно дорожает на 20% ежегодно. К сожалению, в настоящее время найти хороший вариант даже здесь уже очень и очень сложно. Но в любом случае купленная вами недвижимость будет приносить ежегодно прибыль от 10 до 20%.
В некоторых странах нет необходимости в длительных процедурах для приобретения недвижимости, например на Кипре или в Испании для того, чтобы купить собственность, достаточно иметь заграничный паспорт и деньги на счетах в европейских банках. Согласитесь, невысокая цена, отличное качество, быстрое оформление - все эти преимущества говорят за приобретение недвижимости за границей!
Источник /move.su/
