Россияне покупают жилье в Европе стоимостью до 300 тысяч евро!

 

Около 65% россиян покупают недвижимость в Европе в ценовом диапазоне до 300 тысяч евро, рассказала на пресс-конференции Недвижимость за рубежом – надежное средство инвестирования с целью сохранения капитала руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Бест-недвижимость Юлия Титова.

 

Наиболее востребованной у россиян является недвижимость в ценовом диапазоне до 300 тысяч евро. В этом сегменте имеется достаточно большой выбор стран, таких как Болгария, Черногория, Хорватия, Кипр, Испания, Италия, Чехия, однако предложение в основном представлено апартаментами. Только в Болгарии и Чехии можно за 300 тысяч долларов приобрести дом", — отметила Титова

По ее словам, около 20% россиян готовы тратить на покупку жилья в Европе от 300 тысяч евро до 1 миллиона евро, и лишь около 15% - сумму выше 1 миллиона евро.

 

"Новой тенденцией является уменьшение доли покупателей, вкладывающих крупные суммы в недвижимость. В особенности это ощутимо в элитном секторе, где стоимость объектов превышает 2 миллиона евро. Причины заключаются в нестабильной ситуации на рынке и высоком курсе евро", - добавила Титова.

 

По ее мнению, многие российские клиенты ждут, что цены на жилье в Европе еще упадут в 2-3 раза, "однако это не так".

 

"Рынок Европы значительно отличается от российского. Во многих европейских странах, если цены пока не достигли дна, то они к этому приближаются. Согласно прогнозам аналитиков, выход из кризиса можно ожидать уже во втором квартале 2009 года", - заключила Титова.
// NEWSru.com

В Швеции приветствуются инвесторы, покупающие особняки!

Швеция, спору нет, прекрасная, благополучная страна. Но модель «шведского социализма» не всем приходится по вкусу: благополучие зиждется на соблюдении весьма жестких законов, которые регламентируют, в том числе, и аппетиты собственников жилья. Так, например, жители кооперативного дома не смогут распоряжаться своими квартирами без согласия кооператива. А арендодатель не сможет, как липку, обдирать арендатора – уровень арендной платы ограничен государством. И все же недвижимость может принести хороший доход – если инвесторы будут готовы к крупным вложениям.
Квартиры в розницу не продаются
Рынок недвижимости скандинавских стран остается для русского покупателя Terra Incognita. Правда, питерцы пробуют осваивать приграничные районы Финляндии, а некоторые агентства предлагают домики в Норвежских фьордах. А вот Швеция пока не представлена ни в рекламе, ни на выставках. Лишь изредка приходят оттуда новости о долгах шведского короля, да о свадьбе шведской принцессы. О том же, что творится с местной недвижимостью, и можно ли в нее инвестировать, сведений практически не поступает. Поэтому Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru решил пролить свет на этот темный угол Европы.
Как нам рассказал Дмитрий Эриксон – сотрудник шведской компании «НusPåSjön», самая дорогая недвижимость находится в Гамла стан – историческом центре Стокгольма. Он, как когда-то Москва был окольцован линией застав, но если наша Абельмановская застава стала лишь историческим понятием, то в шведской столице они сохранились и отделяют центр Стокгольма от остальной его части.
Центр шведской столицы занят историческими зданиями средневековой постройки. Ввиду того, что Стокгольм никогда не захватывался неприятелем, все эти постройки сохранились. Правда, в июле 1719 года северная часть города пострадала от орудийного обстрела русским флотом, но на архитектурном облике Стокгольма это никак не отразилось. Среди памятников средневекового зодчества особо заметны романо-готические церкви Сторчюрка и Риддархольмсчюрка, построенные в XIII веке.
В пределах кольца застав стандартная двухкомнатная квартира – а за стандарт здесь принимается 48 кв. метров – стоит 3 млн. шведских крон, что примерно равно 350 тыс. долларов или 273 тысячам евро. Правда, продаются отдельные квартиры крайне редко, и эта стоимость высчитана теоретически. Дело в том, что в Швеции городские дома в основном кооперативные, и чтобы продать-купить квартиру, необходимо согласие кооператива. Квартиры могут продаваться в составе продаваемого целиком доходного дома, и покупаются они не для личного проживания, а для сдачи в аренду. Причем сами шведы в центре снимать не будут – для них тамошние цены запредельны. Квартиры в центре предлагаются в основном туристам.
Сфера услуг сдувается, туристы больше не кормят
Отсутствие тяжелой индустрии делает Стокгольм одним из самых чистых городов мира. Однако этот же фактор, по словам Дмитрия Эриксона («НusPåSjön») привел к тому, что 85% жителей работает в сфере услуг. Но из-за кризиса стокгольмцы стали реже пользоваться парикмахерскими, меньше ездить на такси и выбирать более дешевые рестораны. Так что в первую очередь пострадала именно сфера услуг. Резко сократился и приток туристов, всегда подпитывавший эту сферу. По данным портала Stockholmbusinessregion.se, в 2007 году Стокгольм посетили 7,5 млн. туристов. В прошлом году их число сократилось до 6 млн. человек, что соответствует уровню 2004 года.
Спасает только то, что в последнее десятилетие в Стокгольме было создано огромное количество вакансий в компаниях, которые занимаются разработкой и внедрением новейших технологий. Здесь базируются известные на весь мир IBM, Ericsson и Electrolux. На севере Стокгольма, в районе Кúста, располагается солидный IT-центр. Правда, рабочие места в этой сфере заняли трудовые мигранты, и теперь сами шведы не могут туда устроиться. Все эти негативные факторы заставили шведов компенсировать потери, вызванные кризисом, увеличением стоимости услуг. Не смогло это не отразиться и на аренде. Так, аренда стандартной квартиры в старом городе стоит теперь 10 тысяч шведских крон, что при нынешнем курсе равно 909 евро в месяц.
Работодатель – всегда крайний
Занимаются этой практикой либо värden – домовладелец, либо Kooperativa boende – кооператив собственников. Однако и в том и в другом случае при заключении договора с кооперативом требуется заполнить подробную анкету, в которой, например, есть такой пункт: Arbetsgivares telefon – телефон вашего работодателя. То есть, если вы задержите квартплату, кооператив будет теребить на вас, а вашего «арбатсгивара». Последний, кстати, отвечает за всё: за ваше здоровье, за вашу безопасность и даже за вашу кредитоспособность. Если сотрудник задолжал по ипотеке, со счета работодателя могут в административном порядке снять сумму недостающего платежа, после чего работодатель годами будет удерживать ее из зарплаты работника.
Если работодатель не дает работнику справку с места работы, он сможет истребовать ее через трудовую инспекцию, а та еще и проверит, насколько достоверны сведения, указанные в справке. Так как зарплату здесь получают через банк, эти сведения довольно прозрачны. Поэтому, чтобы не иметь проблем, работодатель зачастую предпочитает обеспечивать работника служебным жильем. Если же работник иностранец или просто иногородний, то служебное жилье, соответствующее всем санитарным нормам, работодатель обязан предоставить по умолчанию.
Шведская очередь за дешевым жильем
Доступное съемное жилье в шведской столице в дефиците. В очередь на него стоят более 200 тысяч человек. Очередь, правда, можно обойти, сняв дорогую квартиру за 10-12 тысяч крон в месяц – 900-1100 евро, но учитывая, что средний «стокгольмчанин» получает в месяц 28 тыс. крон (2500 евро), то предел его возможностей - арендная ставка размером 5 тыс. крон в месяц.
Чтобы встать в очередь, необходимо пройти электронную регистрацию на портале https://bokabostad.stockholm.se. Квартиры, на которые стоят в очереди, стóят порядка 3,5 тысяч крон (320 евро) в месяц. Кроме того, нужен некоторый первоначальный взнос – в среднем 500 крон (45 евро). В итоге получается такая ситуация: стоя в очереди на дешевую аренду, шведы живут в дорогой квартире. Снять без посредников ее можно через портал http://www.bostad.stockholm.se. Например, 79-метровые двухкомнатные апартаменты (Lägenhet) в квартале Kofoten предлагается сегодня за 8408 крон в месяц (764 евро). Трехкомнатные апартаменты (97 кв. метров) – за 11 563 (1050 евро) кроны.
Дома не дорожали и не дешевеют
Не только туризм упал в Швеции до уровня 2004 года. На этот уровень упали и цены на недвижимость. Однако в Швеции и не было резкого подъема цен на недвижимость – скачок наблюдался лишь в 1995 году, когда Швеция, войдя в Евросоюз, была вынуждена разрешить покупку недвижимости иностранцами. Но иностранцы, столкнувшись со своеобразными шведскими законами и традициями (кооперативной собственностью, строгим контролем над арендодателем со стороны государства – об этом чуть ниже), утратили интерес к шведской недвижимости.
Благодаря отсутствию резкого скачкообразного роста в последние годы, падение не было обвальным. Поднявшись на 20-25 процентов за 2004-2008 годы, цены за полгода плавно опустились. Так, одна скромненькая вилла, стоившая пять лет назад 600 тысяч евро, поднялась в цене до 750, потом вновь опустилась до 600, но так за пять лет и не была продана. Сами шведы рассматривают возвращение цен на первоначальный уровень как положительное явление.
В ипотеке отказали даже королю
Будущих заемщиков тщательно проверяют: нет ли долгов, криминального прошлого; есть ли работа, наследство или другой капитал; каков размер месячного дохода. Кредит охотнее выдают парам, чем одиноким. При этом неважно, состоит эта пара из мужчины и женщины, двоих мужчин или двух женщин. Важен сам факт ведения совместного хозяйства, который проверяется инспекторами. Минимум годового дохода, с которым можно претендовать на ипотеку, сейчас равен 320 тысяч крон (29 тысяч евро). Ипотека выдается в основном на 10 лет. Ипотечная ставка составляет 5,19 %, а при рефинансировании – 4,96%.
Как рассказал руководитель отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс на семинаре «Зарубежная недвижимость. Инвестиционные стратегии для вашего будущего», Швеция относится к числу стран с классической банковской системой. В отличие от банковской системы англоязычных стран, где банк может перепродать свои долги в хеджевые фонды и вновь получить средства на выдачу новых кредитов, шведские банки могут располагать лишь средствами, внесенными населением на депозиты. Поэтому получить ипотеку в Швеции и до кризиса было трудно, а сейчас стало почти невозможно. Недавно в кредите отказали даже шведскому королю Карлу XVI Густаву из династии Бернадотов.
Отдельно квартиры продаются за редким исключением (правда, такие исключения автор нашел в количестве четырех предложений). Поэтому ипотека выдается на покупку виллы или ее части. Виллы находятся на расстоянии 20-25 км от Стокгольма, и их обитатели доезжают до городской черты за 15-50 минут, а до центра столицы минут за 40. Однако ипотечные платежи, которые примерно соответствуют арендной плате за дорогую квартиру, дополняются еще и платежами коммунальными, которые составляют для 140-метровой виллы 7000 крон (636 евро) в месяц. Проэкономив полгода на еде и бензине (многие шведы в кризис пересели на вéлики, а общественный транспорт для них дороговат – 15 крон (1,36 евро) за поездку), швед приходит к выводу, что часть дома надо сдавать в аренду. Однако по закону он просто так это сделать не может, и подает заявление на Жилищную биржу. Но и тут его ждет еще один неприятный сюрприз: биржа ограничивает его аппетиты ценовым максимумом, и домовладельцу дохода едва хватает, чтобы свести к нулям ипотечные и коммунальные расходы, а иногда приходится еще и добавлять свои деньги.
И тогда бывший законопослушный швед начинает нарушать закон и сдает часть дома без всякой биржи через черных риэлтеров (svart anka), которые находят арендаторов из числа нелегальных иммигрантов. В основном – эстонцам и латышам, потерявшим на родине источники доходов.

Что же в итоге можно посоветовать нашему инвестору? Соваться в Швецию можно лишь с крупными деньгами. Самым лучшим вложением стал бы доходный дом – при таком дефиците аренды он всегда будет обеспечен арендаторами. Не стоит при этом особо рассчитывать на ипотеку – в Швеции она в дефиците.
Сергей Шумаков
Источник: Информационный отдел Realto.Ru

5 причин инвестировать в зарубежную недвижимость!

По данным IntermarkSavills спрос на зарубежные квартиры, дома и апартаменты в начале 2009 года вырос на треть по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Это неудивительно, ведь рынки Европы предлагают инвесторам  возможность покупать по более выгодным, чем это было до кредитного кризиса, условиям, а сфера недвижимости, представляет собой относительно надежное и реальное направление для инвестиций.

 

Инвестиционная привлекательность европейских рынков недвижимости несомненна, считает Игорь Индриксонс, Директор Департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills. В пользу преимуществ таких инвестиций говорят следующие факторы:

 

1.         Недвижимость даже теоретически не может обесцениться так сильно, как акции или другие инвестиционные инструменты. Недвижимость, как объект инвестирования, в большинстве стран мира имеет негативный коэффициент корреляции с другими инвестиционными инструментами, то есть, рост или падение рынка недвижимости практически всегда не совпадает с развитием и ростом фондовых рынков или других инвестиционных инструментов, например, таких как хедж-фонды. Даже если недвижимость значительно падает в цене, как сегодня недвижимость Лондона, нервничать не стоит. Это падение виртуально и фактически деньги не потеряны.  Владелец потеряет деньги только в случае принятия решения о продаже, например, для того, чтобы расплатиться с долгами.

 

2.         Недвижимость эффективнее других инструментов защищает инвестиционный капитал. По сравнению с акциями и облигациями у недвижимости низкая ликвидность. Это в большинстве случаев спасает инвесторов от соблазна быстрого закрытия позиций, который возможен на высоколиквидном фондовом рынке в случае резкого падения котировок (как, например, падения  ПИФов на 70%).

 

3.         Недвижимость - единственный инвестиционный инструмент в мире, который способен сам себя выкупать. Пример: Вы покупаете недвижимость на австрийском курорте, оплатив при покупке 20-30% ее стоимости, в период действия гарантированной ренты получаете право пользоваться этой собственностью  до 5 недель в году, а остальное время сдаете ее в аренду. Управляющая компания либо застройщик выплачивает Вам гарантированный доход в течение всего периода действия гарантированной ренты (5-15 лет). Таким образом, объект в течение последующих лет гарантированной ренты сам себя выкупает за счет поступлений от аренды. Применение подобного механизма невозможно на фондовых рынках - акции и облигации не способны себя выкупать. И на российском рынке недвижимости тоже подобная схема не работает по причине неоправданно высоких банковских процентных ставок (в России они в данный момент составляют 20% и выше, что на порядок выше цивилизованных стран мира).

 

4.         Недвижимость приносит прибыль, как с точки зрения роста капитала, так и с точки зрения сдачи объекта в аренду. Все большее количество россиян понимают, что собственную недвижимость за рубежом можно и нужно сдавать в аренду и получать от этого постоянный доход.  Единственное обязательное условие здесь - верный выбор. Всегда нужно помнить о ликвидности объекта с точки зрения аренды и перепродажи - в каждом регионе только определенная недвижимость имеет ценность с точки зрения сдачи в аренду, и самыми высокими по ликвидности будут только определенные объекты. К примеру, в австрийских Альпах, где сезон продолжается всего три месяца, наибольшую отдачу от недвижимости дает сдача в аренду студии на 30-40 кв. м. Эта недвижимость всегда востребована и легко сдается.

 

5.         Наличие зарубежной недвижимости обеспечивает упрощение визовых процедур. Многие покупатели недвижимости в Европе в дальнейшем ее используют как базу для путешествий. Это создает дополнительные удобства. К тому же в рамках Евросоюза билеты стоят в разы дешевле, к примеру, из Испании до Франции можно долететь за €10 евро, с Кипра до Лондона - за €20 и т.д.

 

По оценкам аналитиков IntermarkSavills рынки стран Восточной и Южной Европы (Польша, Чехия, Литва, Италия, Черногория, Болгария, Кипр), а также горнолыжные курорты (Швейцария, Австрия) продемонстрировали наибольший рост в 2008 году. Здесь практически не изменились условия ипотечного кредитования, налицо стабилизация и некоторое снижение банковских процентных ставок на фоне активного развития инфраструктуры. Прогнозы экспертов компании на 2009 год таковы: рынки стран, которые демонстрировали рост до наступления кризиса, продолжат расти и в краткосрочной перспективе.

Источник М2

Интерес к зарубежной недвижимости как к средству вложения может увеличиться!

  После девальвации тенге интерес к зарубежной недвижимости как к средству вложения может увеличиться, передает агентство со ссылкой на газету «Панорама».

 

По словам директора агентства InvestRealty Аиды Даулеталиной, в конце 2008 года (особенно в декабре) наблюдалось «некоторое снижение активности покупателей зарубежной недвижимости». «Однако с начала 2009 года спрос был снова довольно высоким, поэтому не могу сказать, что интерес к зарубежной недвижимости реально понизился. На мой взгляд, после девальвации тенге интерес к зарубежной недвижимости как к средству вложения в ближайшие месяцы может увеличиться», — сказала директор InvestRealty.

 

Казахстанцы по-прежнему вкладывают свои сбережения в недвижимость за рубежом. Но теперь они гораздо реже выбирают ранее популярные Испанию и Дубай, предпочитая юг Италии, Лондон и Майами.

 

По сообщению еженедельника со ссылкой на InvestRealty, в конце прошлого года в Дубае приостановилось строительство многих объектов и началось резкое падение цен, этим объясняется снижение интереса инвесторов. Юг Италии интересует казахстанцев как место отдыха, Лондон привлекает потому, что многие студенты из нашей страны там обучаются, для них и приобретается жилье. Майами манит своими снизившимися ценами.

 

Между тем снижение интереса к Испании вполне закономерно, отмечает издание. На днях был опубликован отчет Национального института статистики этой страны, в котором сообщается, что в 2008 году была реализована лишь треть выставленных на продажу объектов и с каждым месяцем объем продаж сокращался.

 

По данным газеты, одними из лидеров по падению стоимости недвижимости сегодня являются прибалтийские государства. В Эстонии, к примеру, недостроенный многоквартирный панельный дом продается за 50 тыс. крон, что составляет около 600 тыс. тенге, или $4 тыс. Это, конечно, исключительный случай, но и в целом в странах Балтии (а также на Украине и в США) цены падают очень стремительно. В 2008 году жилая недвижимость в Латвии и Литве подешевела по сравнению с предыдущим годом на 29,3% и 20% соответственно, указывает еженедельник.

 

Что касается интереса казахстанцев к коммерческой недвижимости, то говорить о каких-либо тенденциях сложно, потому что сделки единичны. Казахстанцы отдают предпочтение действующим ресторанам и гостиницам, а также приобретают курортную недвижимость, чтобы и отдыхать там, и сдавать в аренду, отмечает «Панорама».

 

Газета, ссылаясь на аналитиков, сообщает, что 2009 год побьет рекорд по темпам падения стоимости коммерческой недвижимости в мире. В 2008 году Лондон перестал быть городом самых дорогих офисов в мире, теперь это звание принадлежит Гонконгу и Токио. Снижение уровня арендной платы, а также ослабление курса фунта стерлинга к евро привели к тому, что офисы премиум-класса в лондонском Вест-Энде стоили в среднем 1403 евро за 1 квадратный метр в 2008 году, по данным компании Cushman & Wakefield Inc. Величина арендной платы в Гонконге равнялась 1743 евро за 1 квадратный метр, в Токио — 1649 евро, пишет издание.

 

При этом, по данным газеты, стоимость аренды офисной недвижимости в крупнейших городах мира снизилась в среднем на 16% в прошлом году. В целом в 202 городах 57 стран, где Cushman & Wakefield проводила исследование, аренда подорожала на 3%, что является минимальным ростом с 2004 года.

 

Консалтинговая компания DTZ предоставила газете «Панорама» свой обзор европейского рынка недвижимости, в котором сообщается, что в Великобритании объем сделок упал до уровня 1999 года. В Испании также заключается мало сделок, при этом предложения о продаже чаще поступают от испанских собственников, а международные инвесторы пока ждут хороших сделок и наблюдают за ситуацией. Рост вынужденных продаж со стороны владельцев, испытывающих сильные затруднения, ожидается в течение этого года, говорится в отчете.

 

В обзоре также указано, что объемы инвестиционных сделок в Германии составили 20 млрд евро в 2008 году, что демонстрирует спад в размере 65% по сравнению с аналогичным показателем 2007 года. Доходность от инвестиций в недвижимость премиум-класса в Германии была довольно низкой и в данный момент является наиболее низкой на рынке Европы в целом, хотя, по прогнозам экспертов DTZ, на протяжении 2009 года будет наблюдаться некоторый рост. В страны Центральной и Восточной Европы, несмотря на сильное снижение цен в некоторых из них, инвестор вкладывать не спешит, так как есть обеспокоенность по поводу рисков, проявляющихся в дефиците текущих оборотных средств, ослаблении мирового спроса на экспорт региона, относительно высокой инфляции и сильной зависимости от финансового долга.

 

Интересно, что некоторые города Европы, несмотря на кризис, остаются привлекательными для инвестиций в коммерческую недвижимость, отмечает газета. Роттердам, Мюнхен, Хельсинки, Лондон будут сохранять устойчивое положение в среднесрочной перспективе, говорится в отчете. Спрос на свободные площади остается достаточно высоким, доступность земли для экспансии ограничена, и эффективное использование площадей в совокупности с возможностью пропускать значительный товарооборот имеет высокую привлекательность для арендаторов. Ставки во всех четырех центрах, по прогнозам DTZ, лишь незначительно снизятся в 2009 году, хотя Хельсинки и Роттердам будут опережать в этом году Мюнхен и Лондон по прибыльности от вложений.

 

По данным еженедельника со ссылкой на аналитиков DTZ, несмотря на серьезное падение цен в Великобритании, в долгосрочной перспективе Лондон сохранит за собой позицию крупнейшего финансового центра Европы, что создает очевидные преимущества для инвесторов.

 

По прогнозам DTZ, в течение 2009 и 2010 годов рынки будут двигаться к своей справедливой стоимости, что откроет новые возможности для инвесторов, планирующих свой выход на эти рынки. Эти инвесторы, особенно те из них, которые собираются выйти на рынок в самой низкой его точке, не встретят серьезной конкуренции и будут иметь широкий выбор для покупки активов, сообщает «Панорама».

 

При использовании информации гиперссылка на информационное агентство «Казахстан Сегодня» обязательна. Авторские права на материалы агентства.

«Казахстан Сегодня»