Продажи новостроек в США упали до самого низкого уровня

В августе текущего года продажи первичного жилья в США упали до самого низкого уровня за последние семь лет, снизившись на 8,3 процента, сообщает агентство AFP. Всего в августе было продано 529 тысяч домов, уточняет Reuters, что на полтора процента меньше, чем в июле.
Средняя стоимость нового дома также понизилась, составив 225,7 тысяч долларов. По мнению экспертов, до подобного уровня цены на жилье в США не снижались с января 2005 года.
Напомним, ипотечный кризис в стране начался весной 2007 года из-за роста невозвратов кредитов на жилье. На невыплаты по кредитам повлияло снижение цен на недвижимость, из-за которого инвесторы не смогли вовремя продать свою собственность и расплатиться с банками.
В августе исследование Национальной ассоциации экономики бизнеса (National Association for Business Economics) показало, что инвесторы обеспокоены кризисом больше, чем проблемой международного терроризма. А по словам бывшего главы Федеральной резервной системы Алана Гринспена, нынешний кризис в США можно сравнить с обвалами рынка 1987 и 1998 годов.
источник realty.lenta.ru

Недвижимость в Чехии, для проживания и бизнеса.

Недвижимость в Чехии можно подобрать на любой вкус и в широком ценовом диапазоне. Инфраструктура городов развита очень хорошо, рядом с Вашим будущим жильем обязательно будут в наличии школы, детские сады, супермаркеты и транспортные коммуникации. Мечта каждой чешской семьи - семейный дом c земельным участком, на котором разбит газон или устроен садик.
Чехи - страстные садоводы и дома выглядят мило и уютно. В таком доме бывает обычно от одного до трех этажей, и располагаются они как каждый по отдельности, так и соприкасаясь боковыми стенами. Эти дома оборудованы телефоном, канализацией, газовым или электрическим отоплением, имеется горячая и холодная вода.
Прага - очень зеленый город и в каждом микрорайоне (районе) есть парки или зеленые зоны. Река Влтава делит город практически на две равных части, поэтому в Праге много больших и маленьких мостов, что существенно облегчает сообщение между районами. Население столицы насчитывает 1млн. 200 тыс. жителей.
Рынок жилой недвижимости в Чешской Республике можно условно сгруппировать следующим образом:
1 группа - это частные дома или виллы. Двумя словами можно сказать о недвижимости этой группы - дорого и качественно. Купить готовый, обжитой небольшой дом в Праге или окрестностях можно за USD 80,000-100,000 и выше. Дома только в частной собственности.
2 группа - это квартиры в старой части Праги или в престижных районах (районы Прага-1,2,3,4,5,6,7,8). Это нестандартные квартиры, улучшенной планировки, с хорошим европейским ремонтом, с дополнительными сервисными услугами для жильцов: подземным гаражом, спортивным центром или солярием. Дома только из кирпича, в основном старой постройки в историческом центре города, после или без реконструкции, либо новые, построенные по Европейским стандартам.
Цена 1 кв. метра такого жилья USD 1200-2000. Квартиры, как правило, в частной собственности.
3 группа - это монолитные дома, построенные в последние годы или еще строящиеся. Это здания нового поколения, соответствующие во всех отношениях мировым стандартам, с современной планировкой, гаражами в цокольном этаже, с охраной, бассейнами, и другой инфраструктурой. Как правило, подобные дома расположены в экологически чистых, престижных районах города. Покупка такой недвижимость, как правило, является наиболее удачной инвестицией. Так как цена этой группы растет наиболее быстрыми темпами, кроме этого сдать такую квартиру американцам или западноевропейцам, не составляет труда.
В эту группу так же можно отнести и кирпичные дома, которые внешне выглядят как семейные, насчитывающие по 4-6 квартир. Стоимость 1 кв. метра жилья в квартирах этой группы колеблется, в зависимости от местоположения и состояния квартиры, от USD 500 до 4000.
4 группа - это квартиры в обычных многоэтажных домах, которые, как правило, построены в годы социализма, поэтому по внешнему виду они мало чем отличаются он аналогичных домов в России.
Квартиры в подавляющем большинстве кооперативные. Дома панельные с обычным набором бытовых услуг: вода горячая и холодная, центральное отопление, газовые плиты, лифт, телефон. Планировка и расположение комнат соответствует российским стандартам среднего типового жилья. Отличия же состоят в том, что при каждой квартире есть кладовка или кусочек подвального помещения, или того и другого, подъезды чистые, с домофонами, на лестничных площадках цветы. В больших домах обычно бывают общие прачечные и сушильные комнаты, снабженные необходимой техникой.
Следует отметить особенность устройства чешских квартир: во многих из них нет привычной для нас кухни. Она совмещена с гостиной и представляет собой кухонное оборудование, размещенное вдоль глухой стены комнаты. Такая кухня называется кухонным углом. Очень ценится в Чехии наличие балкона или лоджии, которые чехи зачастую превращают в садик и используют для отдыха.
Все вышеперечисленное в полной мере соответствует ценовой ситуации и при аренде квартир или домов. Цена найма зависит от тех же факторов и их можно отнести к 3 ценовым группам, по тем же признакам.
При найме недвижимости для бизнеса (офисы, склады, магазины, рестораны и т.д.) основной вопрос формирования цены - местоположение объекта. Цены очень разные даже на одинаковые по площади помещения и в одном районе.
Средняя цена 1 кв. метра офисной площади в хорошем (проходном) месте - USD 10-20, а в престижном, кирпичном доме в историческом центре - USD 50 в месяц.
Цена аренды однокомнатной квартиры в спальном районе, в панельном доме - USD 250-300 в месяц. Цена аренды такой же по площади квартиры, но в престижном кирпичном доме в историческом центре - около USD 800 в месяц.
Стоимость аренды виллы или дома гораздо выше.
источник light-city.biz

Приобретении недвижимости в Чехии

Недвижимость в Чехии может приобрести только:
- гражданин Чехии
- лицо, имеющее ПМЖ в Чехии
- чешское юридическое лицо
-чешское государство
На сегодняшний день, иностранцы, имеющие бизнес-визу, получаемую на основании регистрации чешской фирмы, могут приобретать недвижимость только на имя чешской фирмы, учредителями которой они являются. При этом, появляется возможность относить все расходы на содержание недвижимости на фирму. Вся недвижимость в Чехии записана в "реестр недвижимости". Договор покупки заверяется нотариусом и регистрируется в реестр недвижимости. Это наиболее распространенный вариант продажи недвижимости имеющий механизмы защиты от мошенничества, как продавца, так и покупателя.
Возможны и другие варианты.
При продаже недвижимости (изменении собственника в реестре) взимается налог с перевода недвижимости, который составляет 3 % от стоимости (максимальной из оценочной стоимости или стоимости, указанной в договоре).
Если не оговорено иначе, налог должен заплатить продавец.
Владение недвижимостью облагается незначительным налогом. Размер налога на недвижимость зависит от стоимости недвижимости, населенного пункта, в котором она находится и многих других параметров. По мере удаления от Праги и Карловых Вар расходы на содержание недвижимости существенно снижаются.
В Праге владелец собственного дома платит около 100 USD ежемесячно за коммунальные услуги и налог на недвижимость, составляющий около 50 USD в год. Учитывая, что средняя зарплата в чешской столице составляет около 600 USD, эти цифры представляются вполне приемлемыми.
Покупая недвижимость на фирму, следует помнить, что как купить, так и продать ее может только директор фирмы или лицо, имеющее от него доверенность на проведение операций именно с этой недвижимостью. Прежде чем покупать недвижимость на фирму, необходимо стать в ней директором. При покупке недвижимости не следует забывать и о правильном занесении ее на баланс фирмы.

Особенности рынка недвижимости в Чехии

На сегодняшний день уже тысячи иностранцев владеют недвижимостью по всей Чехии. Чешская недвижимость как объект вложения денежных средств весьма популярна и как бизнесменами с Запада так и нашими соотечественниками. При этом в последнее время наблюдается определенный рост интереса к покупке недвижимости не только в Праге и курортных местах Чехии, но и в глубинке.
Причин несколько. Здесь и достаточно низкие чешские (относительно стран Западной Европы) цены на недвижимость, недавно свершившееся вступление Чехии в Европейский Союз, и чрезвычайно низкие налоги на недвижимость, небольшие расходы на коммунальные платежи, благоприятный климат и экология Чехии.
Недавно ряд западных аналитических фирм провели исследование рынка недвижимости Чехии на предмет его инвестиционной привлекательности. 0твет на этот вопрос был единодушным.
На сегодняшний день чешская недвижимость представляет весьма серьезный интерес для инвесторов. Доступность рынка для инвесторов, гарантии благоприятного инвестиционного климата со стороны государства, незыблемость института частной собственности, сохраняющаяся тенденция роста стоимости недвижимости и превышение спроса на качественную новую недвижимость над ее предложением позволяет с уверенностью рекомендовать потенциальным инвесторам чешскую недвижимость как весьма интересный объект для вложения средств.
При этом наиболее интересными вариантами являются строительство объектов коммерческой ( пансионов, ночных клубов, ресторанов, фешенебельных дискотек.) и жилой недвижимости (семейные и многоквартирные дома). Определенной тенденцией становится приобретение иностранцами, в том числе россиянами, небольших земельных участков (500-700 кв.м.) и строительство домов с целью их последующей перепродажи. При этом уже построенные дома никто не спешит продавать, сдавая их в аренду. Дело в том, что среднегодовой рост стоимости недвижимости в Праге составляет 5-12%.
Большинство тех, кто был бы не прочь поехать в Чехию жить, прежде всего, задают себе вопрос о том, какой вид бизнеса имеет смысл приобретать.
Большинство иностранных компаний, специализирующихся на анализе тенденций развития чешского рынка, солидарны в том, что на сегодняшний день наиболее интересным, надежным и прибыльным видом бизнеса в Чехии, являются различного рода инвестиции в чешскую недвижимость. Существует несколько десятков схем, позволяющих получать реальную прибыль. Одним из них является строительство семейных или рядных домов в Праге или ближайших пригородах.
Средняя стоимость строительства подобного дома (включая земельный участок и юридическое оформление) - 70-150 тыс. долл. Другим вариантом бизнеса, связанного с чешской недвижимостью, является строительство многоквартирных домов с последующей продажей квартир.
Самым большим спросом на местном рынке пользуются небольшие квартиры 2+1 (две комнаты и кухня). На подобные квартиры существует очередь из агентств по недвижимости, желающих получить право их продажи. Однако самая большая проблема - найти подходящий земельный участок. Именно на это и уходит львиная доля времени. Само же строительство занимает 6 месяцев. Последующее юридическое оформление - 3 месяца.
источник light-city.biz

Цены на недвижимость в Черногории

Цены на недвижимость в прибрежной зоне напрямую зависят от местонахождения и близости к морю. Обобщив, можно сказать, что в среднем 900-1000 EURO за кв. метр стоит вилла, апартаменты, коттедж, элитное жилье, находящееся в относительной близости (начиная от 150 м) от моря в северной, наиболее котирующейся части Черногорского Приморья (от Игало до Сутоморе). От 1000 до 2000 EURO за кв. метр стоит недвижимость, находящаяся непосредственно на берегу. Стоимость увеличивается в том случае, когда вилла, дом, апартаменты, коттедж, отель построены недавно или недавно отремонтированы, имеют собственный пляж, земельный участок, пристань. Первоклассная элитная недвижимость в хорошем районе может стоить и до 3000 EURO за кв. метр, а находящаяся в эксклюзивных районах или вблизи вилл ведущих политиков страны достигать 5000 EURO за кв. метр.
Отдельно можно выделить 2 категории: квартиры в новых домах приморских городов (Будва, Котор, Тиват, Херцег-Нови), чьи цены находятся в диапазоне 600-750 EURO за кв. м. (дома постройки 2000-2004 гг.), и здания в старинных частях Будвы, Котора и Херцег-Нови, цена квадратного метра в которых формируется индивидуально и может доходить до 4000 EURO за кв. м.
Зонально на побережье наиболее дорогой зоной является Будванская Ривьера (от Будвы до Петровца); эта территория к настоящему моменту имеет наибольшую плотность объектов, купленных россиянами. Второй по престижности и интересу со стороны иностранных покупателей является Херцеговачкая Ривьера (от Игало до Кумбора). Вслед за ней в «табеле о рангах» идёт побережье Которского залива, замыкает же рейтинг южная часть Черногорского Приморья (от Бара до Ульциня).
Традиционно иностранцы (в том числе и россияне) покупают объекты, находящиеся не далее 500 м от моря, т.е непосредственно на побережье или на склонах гор, окружающих заливы. Между тем, в последнее время обозначился интерес и к объектам, находящимся на высотах 600-1200 м над уровнем моря, расположенных на склонах гор, обращённых к морю и имеющих панорамный вид на Приморье. Цены на подобную недвижимость пока ещё низки, в основном, в связи с незавершённостью коммунальных систем в этих районах.
Особо следует отметить интерес к земельным участкам под строительство. Цены на землю варьируют в зависимости от её точного месторасположения, близости к морю, наличия подъездных путей, коммунальных систем и рельефа местности. Цена кв. м непосредственно около пляжа составляет от 80 до 200, а в элитных районах – до 300 евро за кв. м, в некотором отдалении от моря или вне популярных рекреационных зон – от 30 до 70 кв. м. Вся земля в стране находится в частных руках и свободно продаётся иностранцам.
источник gamegalactic

Особенности недвижимости Черногории

Побережье Черногории уникально с точки зрения ландшафта: на расстоянии 3-5 км от воды уже идут высокие горы, вид на которые нельзя назвать неинтересным по отношению к виду на море. Взглянув на зеленые склоны на закате, Вы поймете почему.
Начали мы с самых дешевых квартир. Муниципальные застройки, дух коллективизма и все такое. Дешево (27000Евро за 2х квартиру 54м, 52000 Евро за трехкомнатную + цокольный этаж в придачу), недалеко от моря. В основном эти квартиры принадлежат сербам и рассматриваются как курортный дом, состояние соответствующее. Однако есть и интересные варианты. Наибольшим спросом пользуются квартиры на первом этаже. Преступности почти нет, решеток на окнах Вы не встретите. Зато к первому этажу идет бесплатный кусок земли. Номеров квартир тоже нет – есть только таблички с именами.
Одним из наиболее интересных предложений, являются новостройки. Находятся на удалении 600-1000 м от моря, цена от 700 до 1200 за квадратный метр. Квартиры-студии (от 30м) как правило, имеют вид на горы. Квартиры побольше (3-4 комнаты, около 70-100м) идут с террасой и видом на море. Квартиры сдаются с чистовой отделкой, укомплектованной кухней и санузлами. Не подумайте - не так как в московских новостройках, а весьма на уровне (см. фото). У нас на реализации есть новостройки почти во всех городах побережья. Купить квартиру в Черногории может почти каждый.
Редкие, но весьма интересные предложения – квартиры в Старом Городе - такая часть есть почти у каждого города. Старый Город - это сердце любого города, тут много ресторанчиков, кафе, магазинов. Это всегда пешая туристическая зона, хорошо освещенная и чистая. Совершенно потрясающие виды из каждого окна, старые постройки, зачастую гораздо интересней, с точки зрения архитектуры: высокие своды, массивные стены. Таких предложений очень мало, но поверьте, они достойны Вашего самого пристального внимания.
Наверное, потому что туризм на побережье является основным источником дохода, даже самые богатые черногорцы в своих виллах оставляют несколько комнат под сдачу в аренду. Это, как правило, небольшие апартаменты, «которые можно и не сдавать», но которые имеют отдельный вход и не соединены с основным домом. Лестницы между этажами, почти всегда, расположены снаружи (опять отдельный вход на этаж). Есть очень интересные предложения, способные приносить хороший доход. Т.е. один из этажей (порядка 150 метров) заселяет хозяин и его семья, а остальные идут под сдачу, причем получены все разрешения и все лицензии для коммерческого ииспльзования (труда это не составляет). Это хороший вариант для тех, кто собрался на ПМЖ.
Что же касается дома для одной семьи, то встречаются они не очень часто, но все же есть. Это и совсем новое строительство, и элитная недвижимость, и небольшие дома. Вот, например: Ульцинь, дом, 2 этажа, 200м, 3 пляжа на удалении 400м от моря, с видом на старый город и море, участок 300м, все коммуникации. Требует косметического ремонта и новой мебели. Цена 150000 ЕВРО.
Иногда доходит до абсурда, когда продается «дом для большой семьи», состоящий из «44 койко-места, а в сезон до 70». Да еще и просят за это 840000 Евро. Конечно же, если Вы поедете покупать дом «для себя», то тратить Ваше время на это никто не будет. Если же вы рассматриваете вариант небольшой гостиницы, то, несомненно, это может быть интересно.
Есть интересные варианты мини-гостиниц, которые можно использовать как резиденцию для членов небольшого клуба – со своим рестораном, отдельными апартаментами и даже, иногда, со своим пирсом.
Еще один вариант развития событий – покупка старого дома со всеми разрешениями в хорошем месте, за небольшие деньги, снос его и строительство нового. Цена строительства метра колеблется от 500 до 600 за метр, из которых порядка 80% - это стоимость разрешения на строительство. А когда разрешение есть, себестоимость метра существенно снижается. Важно соблюсти общий метраж и этажность, а проект может быть индивидуальным.
Содержание дома (налоги) колеблются от 200 до 600 евро в год, хотя нас предупредили, что может доходить до 2% от оценочной стоимости. Но мы не видели такого ни разу. Самая большая часть – отопление, но с учетом средней температуры января в +10 С, она весьма незначительна, и все обходятся кондиционерами. Вода, электричество – еще порядка 50 евро в месяц в сезон (если сдается в аренду, и не считай бассейн).
Недвижимость в Черногории есть на любой карман и вкус. Хотите остров или старую крепость? Без проблем. Хотите дом побольше? Поменьше?
Подороже? Индивидуальный проект? Небольшую квартиру? Без проблем. Пока это все есть и пока это доступно широкому кругу людей. Цены растут, наиболее выгодные объекты продаются. Что значит наиболее выгодные?
Выбор пока действительно очень большой. Но важно не терять бдительность. Существует много тонких моментов, таких как, например, проверка всех разрешительных документов или отсутствие претендентов на имущество по реституции.

Юридические Особенности покупки недвижимости в Черногории

Законодательство позволяет иностранцам беспрепятственно покупать и продавать на территории Черногории коммерческую и жилую недвижимость. Процедура оформления покупки-продажи недвижимости необременительна и занимает 2-3 дня. Недвижимость приобретается, в основном, у прямого собственника по договору купли-продажи; при этом, в связи с большим количеством совместных собственников земельных участков, на которых находится объект недвижимости, все они оформляют доверенности на одного из них, который от их имени заключает сделку.
Регистрация нового права собственности на землю в Кадастре занимает 15-20 дней, однако при желании мы имеем возможность сократить данную процедуру до 1 дня, что обходится в среднем в 400-500 EURO. В комплекс услуг, предоставляемых Агентством, входит составление необходимых документов и договоров, а также полное юридическое сопровождение покупки объекта и регистрации прав на него. Возможно оформление всех необходимых документов без личного присутствия покупателя на основании доверенности, оформленной на должностное лицо Агентства.
При регистрации договора купли-продажи оплачивается налог на приобретение недвижимости в размере 2%. При этом стоимость земли и недвижимости редко удаётся значительно занизить, так как в подобных случаях налоговые органы руководствуются официальной ценой земли или недвижимости, которая варьирует в зависимости от региона и зоны. Оплачивается также регистрационный сбор в суде за регистрацию договора купли-продажи и сбор при занесении в Кадастровую книгу, который составляет от 70 до 250 EURO.
Налог на коммерческую и жилую недвижимость также зависит от точного местонахождения объекта и составляет от 1 до 2.5 EURO за кв. м в год. Налог от сдачи жилой или коммерческой недвижимости в наём туристам составляет 10%.
На территории Черногории действует безвизовый режим для граждан РФ. При пребывании более 30 дней необходимо лишь зарегистрироваться в отделении полиции (разрешительных документов для этого не требуется). Приобретение недвижимости в Черногории даёт право на постоянное проживание в стране покупателя и членов его семьи.
источник estateservice.

Шенгенская зона расширяется раньше срока

Девять из десяти стран Восточной и Центральной Европы, вступивших в Евросоюз в мае 2004 г., могут присоединиться к Шенгенскому пространству уже в середине декабря этого года, а не 31 декабря, как планировалось первоначально. Это произойдет на неделе перед Рождеством.
Чехия, Венгрия, Мальта, Польша, Словакия, Словения, Эстония, Латвия и Литва подключились с 1 сентября к информационной системе полицейских данных, что открыло им присоединение к Шенгену.
В ноябре входящим в Шенгенскую зону государствам предстоит решить, открывать им или нет внутренние границы для девяти кандидатов на присоединение к Шенгенскому соглашению.
Напомним, что документ "Об отмене паспортного и таможенного контроля между ряда стран Европейского Союза", известное как Шенгенское соглашение, было подписано 14 июня 1985 г. в люксембургской деревне Шенген семью государствами Европы: Бельгией, Нидерландами, Люксембургом, Францией, Германией, Португалией и Испанией. C тех пор еще несколько стран присоединились к соглашению.
По состоянию на 2006 г. оно действует в Австрии, Бельгии, Германии, Греции, Дании, Исландии (не член ЕС), Испании, Италии, Люксембурге, Нидерландах, Норвегии (тоже не в ЕС), Португалии, Финляндии, Франции и Швеции.
Кроме того, 1 ноября 2008 г. Швейцария должна войти в Шенген, пишет РИА "Новый регион".

Как покупать зарубежную недвижимость

Дом в Европе россияне покупают не только с прицелом провести в нем старость. Местные рынки предлагают широкие возможности получения дохода от вложений в недвижимость. По мере того как московские квартиры теряют свою инвестиционную привлекательность, внимание россиян частично может переключиться на зарубежную недвижимость.
В большинстве европейских стран нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами
Ее доходность при удачном выборе объекта способна составить до 20-30% годовых, при этом уровень рисков куда ниже, чем в российской столице. Кроме того, покупка дома за рубежом порой оказывается доступнее, чем аналогичная операция на родине. Так, сегодня по средней цене двухкомнатной квартиры в Москве реально приобрести неплохой дом на берегу моря в ряде стран Восточной Европы и в Турции.
Способ ПЕРВЫЙ: покупка "вторички"
Если инвестора в первую очередь интересует сохранение денег или диверсификация инвестиционных рисков, то самый простой способ - покупка готового жилья в развитой, экономически стабильной стране. Причем за те деньги, которые уйдут в Москве на покупку стандартной квартиры, европейские рынки предоставляют гораздо более широкий выбор. Например, за 200 тыс. евро можно купить двухкомнатную квартиру в Москве, или коттедж на Пелопоннесе (Греция) с видом на море, или виллу в Алании (Турция), или пару апартаментов в Софии или Бургасе (Болгария) и т. п. "К тому же соотношение цена-качество при покупке новых апартаментов в Европе принципиально выше, чем в Москве, - замечает директор департамента зарубежной недвижимости компании "Бест-недвижимость" Юлия Титова. - Стоимость квадратного метра в спальных районах столицы редко вписывается в сумму 3000 долларов (около 2500 евро). При этом квартиры сдаются без отделки, и сроки строительства зачастую не выдерживаются. За эти же деньги приобретаются апартаменты за рубежом. Обычно в комплексе с инфраструктурой, включающей бассейн, зеленую зону, детские площадки, парковку, а зачастую теннисные корты, SPA, ресторан, фитнес-центр и другие дополнительные удобства. Квартиру покупатель получает с отделкой "под ключ" превосходного качества, отвечающего европейским стандартам, в непосредственной близости от моря".
Кроме того, нельзя сказать, что такие "консервативные" вложения не обеспечат никакой прибыли. В зависимости от выбора страны приобретение и продажа готового жилья может принести от 10 до 30% годовых. Если инвестор хочет сделать долговременное, но гарантированное вложение средств, ему стоит посмотреть на недвижимость Лондона, Парижа, а также на курортные французские зоны, где дома дорожают не очень быстро, но зато стабильно - в силу неугасающей популярности этих мест. В расчете на относительно скорый доход лучше обратить внимание на развивающиеся страны. "Популярны рынки так называемой высокорисковой зоны, где еще только складывается система продажи недвижимости иностранцам. Например, Болгария, Черногория", - утверждает гендиректор компании Avenue Property Лариса Хорева. Впрочем, недвижимость почти во всех странах Восточной Европы пока дорожает ежегодно не меньше чем на 20%. А Таллин и Рига в прошлом году побили все европейские рекорды: здесь квадратные метры выросли в цене больше чем на 50%. К сожалению, золотое время дли инвестиций в эти рынки упущено: в большинстве стран рост цен уже замедляется, а эксперты все чаще говорят о том, что данные рынки перегреты. В ближайшие год-два купленное здесь жилье все еще будет приносить достойную прибыль в размере 20-25% годовых, однако найти хороший вариант по приемлемой цене сейчас практически невозможно.
В большинстве европейских стран сегодня нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, хотя зачастую запреты налагаются на покупку земли. Наиболее отлаженные и простые схемы действуют в Испании и на Кипре. Для того чтобы стать местным домо- и землевладельцем, достаточно иметь заграничный паспорт и деньги на счетах в европейских банках, в том числе и в российских. А вот в тех европейских странах, что примкнули к Евросоюзу недавно, есть ряд препятствий, которые, впрочем, в большинстве случаев легко обойти по вполне законным и уже отработанным схемам. "Например, в Болгарии иностранец как частное лицо не может купить землю. Но облюбованный участок можно приобрести на фирму, открытую специально для этой цели. В Чехии такую же схему приходится использовать и для жилой недвижимости", - рассказывает начальник отдела зарубежной недвижимости Столичного агентства недвижимости (СТАН) Алексей Пешков. Подобный же сценарий придется применять и в Хорватии. А в Турции для регистрации права собственности сначала требуется получить вид на жительство.
Способ ВТОРОЙ: инвестиции в кредит
Покупка жилья в кредит может быть интересна не только тем, у которых нет свободных нескольких десятков-сотен тысяч долларов. "Приобретение жилья в кредит выгодно, поскольку уровень инфляции в России значительно превосходит банковскую ставку по ипотечному кредитованию за рубежом", - уверена Юлия Титова.
Наиболее лояльны к российским покупателям недвижимости банки Испании, Кипра, Португалии. Здесь россиянин может получить ипотеку, обладая документами, подтверждающими его доход и уплату подоходного налога. Правда, стоит учесть, что европейские банки считают кандидата на кредит платежеспособным, только если он затрачивает на выплаты по кредиту не более 30% от своего дохода. Россиянам в настоящее время доступны кредиты в любых банках вышеуказанных стран. "Ставка по ипотеке там почти везде одинаковая и начинается от отметки 4,5% годовых", - отмечает управляющий директор компании EstateService Геннадий Тузов. Как правило, ссуды выдаются на сумму 60-70% от стоимости жилья на срок до 20 лет.
А вот банки Италии гораздо более консервативны и практически не дают ипотечных кредитов россиянам, даже если клиент соответствует всем необходимым требованиям. Здесь, как и во Франции, кстати, придирчиво относятся к подтверждению платежеспособности потенциального покупателя и его налоговым декларациям. Французские банки помимо этого требуют еще и гарантий от крупных европейских банков (счета в офшорах неприемлемы). То есть нужно доказать, что вы являетесь клиентом такого банка и что у вас там лежит резервная сумма, которая по крайней мере на 50% покрывает запрашиваемый кредит. Да и сами условия кредитования в этих странах менее интересны: как правило, иностранцу дают сумму не более чем 50-60% от стоимости жилья на срок до 10 лет.
А вот в привлекательных для инвесторов странах бывшего социалистического лагеря в большинстве случаев получить кредит иностранному клиенту очень сложно. Тем не менее, как отмечает Юлия Титова, некоторые застройщики предлагают "кредитование", в частности в Болгарии, сроком до 5-20 лет под 8-9% годовых. Однако это не отлаженная банковская ипотека, а лизинг. Собственником недвижимости до момента полного погашения кредита является не покупатель, а строительная компания. Пользоваться недвижимостью можно, но продавать и претендовать на визовые льготы не получится.
Способ ТРЕТИЙ: купить и сдавать
Став владельцем апартаментов с видом на море или коттеджа в спокойной и величавой Англии, их можно сдать в аренду и получать небольшой, но стабильный доход. Собственно, покупка ради сдачи в аренду и есть еще один вариант инвестирования. Аренда может быть как долговременная (допустим, если вы приобрели дом в расчете на отдаленное будущее), так и кратковременная (на летний сезон или на полгода). Долгосрочная аренда, как правило, актуальна для столиц и крупных городов, краткосрочная - для курортных зон. Правда, по мнению риэлтеров, решение стать рантье не всегда оправданно: поскольку хлопот по сдаче жилья может оказаться больше, чем прибыли. Если в России рынок аренды все еще "дикий" и это на руку арендодателям, которые в большинстве своем не платят ни копейки налогов, то ни в одной развитой европейской стране от налоговых обязательств не скрыться. Так, в Италии, Франции, Испании арендодатель отдает в казну до 30% своей прибыли. При этом, по словам Геннадия Тузова, средний доход от рентного бизнеса в Европе - 4-5% в год. В странах с более динамичным ростом цен (Центральная и Восточная Европа) доходность бывает и выше, так что период самоокупаемости проекта составит приблизительно 10-12 лет. Примерно так же обстоит дело с рентой коммерческой недвижимости.
Нередко россияне используют следующую схему покупки жилья в Европе: берут кредит на покупку готового жилья и сразу начинают его сдавать. Получаемая рента покрывает значительную часть ежемесячных взносов по кредиту.
Способ ЧЕТВЕРТЫЙ: опередить и заработать
Наиболее доходный способ инвестирования в зарубежное жилье - покупка недвижимости на начальных стадиях строительства для последующей перепродажи. По сути, это то, что у нас называется "долевым участием в строительстве" или "покупкой на этапе котлована". Такие операции приносят в среднем 25-30% годовых прибыли на вложенный капитал. В случае приобретения квартиры на нулевом этапе покупателю, как правило, предлагаются наиболее льготные условия оплаты, например возможность беспроцентной рассрочки на срок строительства. И, конечно же, в это время квартиры идут по самым низким ценам, которые растут по мере появления этажей. Средний срок строительства нового комплекса от нулевого цикла до сдачи "под ключ" составляет около 18 месяцев. За это время цена объекта - в зависимости от расположения, величины комплекса, наличия собственной инфраструктуры и т. д. - возрастает на 15-25% (за счет сокращения дисконта по мере перехода к каждому новому этапу строительства). Кроме того, за время стройки на некоторых рынках происходит общий рост цен на уровне 20-50%. "Таким образом, если вы купите апартаменты в Испании или Болгарии на нулевом этапе строительства, то через полтора года рыночная стоимость вашей недвижимости может быть в полтора раза больше вложенной суммы", - говорит Юлия Титова. В отличие от России на европейских рынках ситуация, когда застройщик не выполняет свои обязательства перед инвесторами, практически исключена. Договор между дольщиком и строительной компанией гарантирует возведение дома в четко установленные сроки.
Главная загвоздка схемы - грамотно выбрать место и объект, чтобы впоследствии не было проблем с продажей. "Во-первых, не всякая недвижимость быстро продается, а смысл инвестиционной схемы как раз в быстрых продажах. Кроме того, в ряде стран есть специальный налог, ограничивающий спекулятивные действия в первые годы после приобретения недвижимости или ее строительства", - предупреждает Алексей Пешков.
Способ ПЯТЫЙ: войти в долю
Как на российском рынке, так и на западных можно инвестировать средства в недвижимость путем участия в паевом инвестиционном фонде недвижимости или его западных аналогах. Прототипами российских ПИФов недвижимости можно считать американские REIT (Real Estate Investment Trust). Впрочем, они имеют значительные отличия по сравнению с отечественными аналогами. "Например, REIT - это юридическое лицо, а ЗПИФ - комплекс имущества, не имеющий статуса юрлица. REIT подразделяются на акционерные, ипотечные и гибридные, а ЗПИФН - на рентные, девелоперские, строительные", - объясняет разницу член совета директоров УК "Нова" Рушана Гарифуллина.
Западный фонд для инвестиций можно выбрать самостоятельно, оценив его доходность по биржевым листингам (если вы хотите приобрести акции публично котируемого фонда). Также информацию по доходности, составу и долговременности REIT можно почерпнуть в интернете, в частности на сайте www.nareit.com, изучив журнал Real Estate Portfolio, а также у специализированных финансовых консультантов.
Процедура приобретения акций зарубежных фондов недвижимости не отличается от покупки акций и облигаций любых западных корпораций: клиент перечисляет деньги на банковский счет, указанный в заявке, и становится владельцем бумаги. Если нет времени или желания заниматься этим самостоятельно, можно обратиться к брокерам, в том числе к российским, которые имеют доступ к биржам США. По словам управляющего директора Thor Real Estate Management, директора фонда Thor Guarant Real Estate Fund Ltd. Евгения Кускова, порог вхождения в зарубежные ПИфы недвижимости высок, поскольку они зачастую не предназначены для "розничных" инвесторов. "Очень часто минимальная сумма инвестиций равна 250 тыс. долларов, в некоторых фондах - от 100 тыс. долларов". С другой стороны, как утверждает Рушана Гарифуллина, минимальный порог вхождения в фонды нередко равен стоимости одной акции. "При этом акции американских фондов первой десятки стоят от 100 до 1000 долларов", - отмечает она.
После покупки акций зарубежного фонда обязательно присутствует период замыкания (невозвратный период) инвестиций, который, как правило, составляет около пяти лет. "Правда, это требование может сглаживаться промежуточными выплатами дивидендов, если в инвестиционном меморандуме фонда таковые предусмотрены", - добавляет Евгений Кусков.
Таким образом, этот способ инвестирования вполне доступен для россиян. Другой вопрос: насколько он эффективен? Эксперты на эту тему высказываются сдержанно. "Существуют гораздо более привлекательные активы для частного инвестора. А паевые фонды недвижимости хороши в основном для диверсификации инвестиций", - считает директор по развитию Swiss Realty Group в странах СНГ Илья Шершнев. Еще более радикально отзывается о западных аналогах ПИФов Артем Цогоев: "Доходность инвестиций в иностранные фонды недвижимости в среднем равна 7-8% без учета налогов. А налоговые сборы в этом случае составляют минимум 30% от полученной прибыли. Так что, как видите сами, инвестировать в эти бумаги не очень выгодно".
В противовес этому утверждению другие эксперты ссылаются на то, что инвестиции в зарубежные ПИФы - это гарантированная экономическая безопасность. "Кроме того, в Европе и США для клиента доступен гораздо больший выбор фондов: у них - тысячи, у нас - десятки, - отмечает Евгений Кусков. - В зарубежные ПИФы недвижимости вкладываются почти по всему миру. В зависимости от своих предпочтений инвестор может выбирать как универсальные фонды, диверсифицирующие свои объекты по регионам, классам недвижимости, типам дохода и т. п., так и специализированные".
Обычно к покупке паев прибегают как к дополнительным инвестициям. Илья Шершнев, например, говорит о том, что практически каждый человек, размещающий существенный капитал в швейцарском банке, часть своих активов по совету банкиров конвертирует в паи паевых фондов недвижимости. "Поэтому если ваш капитал, размещенный в банках, составляет более 1 млн долларов, я бы мог рекомендовать диверсифицировать 20-30% портфеля в подобные бумаги", - советует он.
Способ ШЕСТОЙ: перестраиваем и продаем
На европейских рынках недвижимости, в тех районах, где земля сегодня на вес золота, а построенные на ней особняки зачастую хранят память о Первой мировой войне, одним из популярных форм бизнеса в сфере недвижимости является покупка старых домов - либо разваливающихся, либо просто не соответствующих никаким представлениям о комфортном современном жилье. Разумеется, в этой схеме приобретение такого объекта - всего лишь первый шаг. Затем следует реставрация и дальнейшая перепродажа обновленного владения за гораздо большую сумму, чем та, которая была изначально за него уплачена. Эта схема постепенно овладевает и умами предприимчивых россиян. Во всяком случае, по словам Ларисы Хоревой, около 20% их клиентов интересуются именно этим вариантом. "Только за прошлый месяц к нам поступили четыре заявки", - утверждает она.
В целом данный вариант ничем не отличается от обычной покупки жилья на вторичном рынке. Только здесь покупатели стремятся найти дом не поновее, а похуже и подряхлее. В то же время особенно придирчиво покупатели относятся к месту покупки: выбирают наиболее популярные города, курортные зоны. Успех этих инвестиций в том, чтобы найти "плохой" по качеству объект в хорошем месте. "Почти все береговые линии на популярных побережьях уже давно раскуплены и застроены, - комментирует Лариса Хорева. - Купить свободный участок земли, например, на Лазурном берегу сегодня нереально". По ее словам, сейчас подобные операции с недвижимостью уже стали отдельным и постоянным бизнесом. Основная территория деятельности инвесторов - побережья Франции, Италии и Греции. Как правило, они покупают дома и виллы, расположенные на первой линии моря вблизи объектов инфраструктуры (если речь идет о приморских городах) либо престижного, знакового места, каковым может быть, опять-таки в зависимости от обстоятельств, старинный замок, университет, банк и т. п. Но не следует забывать, что в Европе более трепетно относятся к собственному наследию, чем у нас. Пусть это будет и ничем не примечательный дом, но любые пристройки и изменения внешнего вида старого здания осуществляются с разрешения местных муниципалитетов. Например, в ряде городов Греции крыши домов исторически выкладываются красной черепицей, и придти сюда "со своим цветом" вам не позволят.
Доходность от таких операций зависит от страны, месторасположения дома, затрат не ремонт и десятка других мелких факторов. Так, в практике Avenue Property был случай, когда человек, купив дом в той же Греции, не стал тратить деньги на реставрацию, но зато разбил на участке шикарный сад, сделал розарий и т. п. После этого он продал дом за 80 тыс. евро. И это при том, что купил всего за 10 тыс. Но такие цены далеко не везде: старый дом площадью 300 кв. м на французском побережье вблизи Канн обойдется покупателю в 2-2,5 млн евро. Отреставрировав дом, владелец сможет продать его не меньше чем за 4-5 млн
источник журнал D

Правовые аспекты приобретения и владения недвижимостью в Болгарии

Квартиры.
Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется и т.н. идеальная часть участка земли, находящаяся под домом и "падающая" на квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м. и являет собой чисто условное понятие. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления под наем.
Дома, отели, рестораны и иные здания.
Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки и квартир. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть, поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо, участок земли лучше оформить на фирму.
Покупка и здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.
Источник:findbg.ru

Налоги при покупке недвижимости в Болгарии

Иностранцы - покупатели недвижимости в Болгарии должны в 7-дневный срок после получения выписанного Нотариального акта встать на учет в Булстат. Без постановки на учет невозможно задекларировать покупку недвижимости в налоговой инспекции, что приводит к штрафным санкциям. Постановка на учет может быть произведена лично иностранцем, либо по наториально заверенной доверенности от него. О выдаче такой доверенности желательно позаботиться заранее, например подписать ее одновременно с Нотариальным актом.
Впервые со сбором средств в государственную казну Болгарии Вы столкнетесь на этапе оформления ваших прав собственности.
При совершении сделок, как правило, фигурируют две цифры - налоговая оценка недвижимости (если продавец - физическое лицо) или балансовая стоимость (если продавец - организация), то есть цена, которая указывается в документах по сделке и реальная цена сделки, по которой производятся фактические расчеты.
Исходя из цены в Нотариальном акте, определяются размер госпошлины на сделку, налог и нотариальная такса. Регистрационный сбор составляет 2%, оплата нотариальных услуг по регистрации сделки - 0,2%.
Обратите внимание (если Вы захотите со временем продать приобретенную ранее недвижимость), что продавец обязан заплатить налог на доход в размере 15% от цены, указанной в Нотариальном акте.
Приобретая недвижимость в Болгарии, Вы должны быть готовы и к выплате ежегодных налогов.
Налогами облагается вся недвижимость, за исключением лесов и обрабатываемой сельскохозяйственной земли. Владельцы имущества в двухмесячный срок со дня приобретения - покупки или завершения строительства - обязаны декларировать его перед налоговой службой. В декларации дается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цена приобретения и т. п.
Налогооблагаемой базой для юридических лиц является балансовая стоимость недвижимости, для физических - цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой. Ставка налога одинакова как для физических, так и для юридических лиц и составляет 0,15%.
Налог на основное жилье частных лиц снижается на 50%. Основным признается жилье, где владелец и члены его семьи проживают большую часть года.
Вносится четырьмя равными частями до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября. Организации и физические лица, оплачивающие налог однократно до 31 марта, получают скидку 5% от суммы налога.
Следует отметить, что налог на собственность имеет свои поправки и коэффициенты, утверждаемые местными администрациями; для прибрежных, курортных, сельских местностей и городов они различны. Также существуют различия и по типам недвижимости: дома с земельным участком и без, коттеджи в комплексе и отдельно стоящие, апартаменты, квартиры.
Также Вам, как владельцу недвижимости, необходимо будет оплачивать и ряд дополнительных сборов.
В первую очередь, это стоимость бытовой уборки. Размер оплаты устанавливается местными властями; как правило, на жилые здания - пропорционально балансовой стоимости или в зависимости от количества отходов. На нежилые здания - в зависимости от вида и количества контейнеров для сбора отходов. В случае, когда на каждое отдельное здание невозможно определить вид и количество контейнеров, тариф устанавливается пропорционально балансовой стоимости здания. Оплачивается одновременно с налогом на недвижимое имущество. Тариф одинаковый как для физических, так и для юридических лиц.
Ежегодно до конца января каждому владельцу недвижимости налоговая служба отправляет уведомление о сумме налога на недвижимое имущество и за бытовые отходы. Содержащиеся в нем расчеты позволяют налогоплательщику проверить достоверность данных и правильность суммы.
Размер тарифов по некоторым городам: Варна - 0,15%, Пловдив - 0,21%, Бургас - 0,25%, София - 0,325%.
Ежемесячно по показаниям счетчиков оплачиваются вода, электроэнергия и тепловая энергия (в домах, где проведено центральное отопление). Телефонные разговоры оплачиваются повременно, включая и внутригородские.
Электроэнергия за 1 кВтч: дневной тариф: до 75 кВтч - 0,098 лв., свыше 75 кВтч - 0,127 лв., ночной тариф (22:00-6:00) - 0,068 лв. Тепловая энергия - 40,05 лв за 1 мгВтч. Вода за 1 куб. м - 1,20 лв. Бензин 1 л.: А92H - 1,40 лв., А95Н - 1,47, ДТ - 1,36 лв. Газ "Пропан - бутан", 1 л - 0,85 лв. Дрова для отопления, расколотые 1 куб. м - 30,00 лв. с доставкой.
Источник: findbg.ru

Особенности Болгарской недвижимости

Квартиры в Болгарии.
По-болгарски квартира с двумя и более комнатами - "апартамент", однокомнатная квартира - "гарсониера",
квартира гостиного типа - "боксониера", комната - "стая".
В количество комнат входят зал и спальни.
В Болгарии в объявлениях о продаже всегда указывается только одна цифра площади - общая площадь самой квартиры плюс часть площади самого дома, "падающая" на эту квартиру (часть подъезда и лифтовой, площадь стен ит.п.). От приводимой площади общая площадь может составлять 70 -85%.
В приморских городах в большинстве квартир нет центрального отопления и горячей воды. Например, в Варне центральным отоплением охвачены всего два небольших квартала. Также в одно- и двухкомнатных квартирах нет ванных, а только душевые. И они всегда объединены с туалетом. Вода обогревается бойлерами, имеющимися в каждой
квартире. Недостаток этого - повышение платы за электричество. Преимущество - у вас никогда не отключают горячую воду.
В последние два года достаточно сложно купить квартиру в новопостроенном или строящемся доме, особенно если он расположен в престижном районе. Они раскупаются еще на этапе получения разрешения на строительство. Связано это с тем, что деньги вкладываются в само строительство и тем самым цена квартиры снижается. Также подобные квартиры представляют
интерес из за непрерывного роста цен на недвижимость и являются привлекательной инвестицией свободных средств. Еще один фактор - возможность зарабатывания через сдачу квартиры под наем. Вложенные средства можно вернуть за 6 - 8 лет.

Дома и виллы в Болгарии.
Дом по-болгарски - "къща" , вилла - "вила".
Дом находится в черте города, вилла - в окрестностях города или в обособленных дачных поселках.
При продаже и в документах на дом или виллу указывается РЗП - развернутая застроенная площадь всего здания, включающая в себя площади этажей по наружным габаритным размерам, балконы, тамбуры, лестничные площадки и т.п. Понятия "общая площадь" или "жилая площадь" не употребляются.
К домам подведены все коммуникации. В виллах не всегда имеется централизованная канализация. Но она успешно заменяется септичными ямами, отходы из которых вычищаются специализированными фирмами периодичностью один раз в 2 - 3 года. Вода, электричество и телефон подведены ко всем виллам. Во всех новых виллах имеются камины, локальное отопление на твердом или жидком топливе и электричестве (совмещенное). Для обогрева воды используются бойлеры и солнечная энергия.
Стоимость квадратного метра сильно зависит от близости к центру и ликвидности района. Готовые виллы продаются по цене от 600 до 2000EUR/кв. м. Можно купить и по более низкой цене, но с последующим ремонтом.
По прогнозам экспертов ежегодное, повышение цен будет составлять 20 - 40%. "Взорвали" цены англичане, шотландцы и немцы, активно скупающие недорогую, по их меркам, недвижимость. За ними следуют голландцы, скандинавы.
Источник:findbg.ru

Дом на берегу моря вместо комнаты в коммуналке

Как отмечают эксперты, в основном россияне покупают жилье за границей в инвестиционных целях. Лишь немногие приобретают недвижимость с видом на ПМЖ. Отечественных инвесторов привлекают Финляндия, Франция и Швейцария, так как в этих странах стабильная экономика (инвестиционный рост составляет 7-8 процентов).
Такие страны, как Египет, Северный Кипр, также привлекательны для вложений, но достаточно рисковые (религия, национальные вопросы). Пользуется спросом недвижимость в Испании (инвестиционный рост около 15 процентов) и Болгарии, где рост цен за последние годы оставил более 20 процентов.
«Если за особо качественную недвижимость на морском побережье Болгарии сейчас нужно платить около 2000-2500 евро за квадратный метр с отделкой, то хорошую недвижимость на горнолыжных курортах в непосредственной близости от подъемников можно купить за 1400-1600 евро за метр», – считает руководитель отдела элитной недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Полина Яковлева.
«Для людей, которые хотели бы купить зарубежную недвижимость по бюджетным ценам, Болгария представляет наилучший вариант», – подтверждает генеральный директор «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) Алексей Бегунов.
Источник:: Мой район (Санкт-Петербург)

"Недешевая Болгария"

Многие европейцы уже осваивают кириллицу. Потому что они купили в Болгарии дом, и хотят ориентироваться по местным картам и дорожным указателям. У российских покупателей другая проблема. Им приходится расставаться с иллюзией о низких ценах на жилье у моря.
Года три назад найти хороший интернет-ресурс, посвященный недвижимости на побережье Болгарии, было реально. Но – на болгарском языке. Сейчас все наоборот. Сайты, сделанные для болгар, тонут в море информации на языках иностранных. Потому что сегодня главные покупатели, двигающие строительную активность на здешних черноморских курортах, – это англичанине и немцы. Делать деньги на расширении Евросоюза на Восток многие из них уже научились в Польше, Венгрии и Чехии. Пока государство числится в кандидатах в ЕС, лучшие объекты здесь можно приобрести за бесценок (по их, западным меркам). А через несколько лет, когда жизнь в стране подтягивается к европейским стандартам, эта недвижимость стоит уже гораздо больших денег.
Подорожание при таких геополитических переменах иногда происходит в разы. Есть, к примеру, на черноморском побережье Болгарии село Рогачево. Перспективное курортное место, известное панорамным видом на море. Еще год назад земля под застройку стоила там 15 – 20 евро за квадратный метр. Сейчас цены уже совсем другие - 65 – 80 евро, и это не предел. До вступления Болгарии в ЕС осталось два года, так что основной рывок впереди.
Доля приезжих из СНГ в общем потоке иностранных покупателей жилья составляет здесь примерно 30%, из которых две трети приходится на граждан РФ. Однако, несмотря на богатые инвестиционные возможности, предоставляемые болгарским рынком, для наших соотечественников спекулятивная мотивация вторична. С давних пор они едут сюда ради моря, песочных пляжей и показанного детям климата. Именно поэтому русских почти не интересует жилье на горнолыжных курортах и в живописных болгарских селах, которые очень популярны у прочих иностранцев. Англичане иногда сами просят риэлтора найти что-нибудь эдак в часе езды от пляжа: там тихо, красиво, патриархально и стоит несравнимо дешевле.
Если отъехать на 15 – 20 км вглубь континента, то земля в населенных пунктах падает в цене до 5 - 10 евро за квадратный метр (против 150 – 180 евро на первой линии курорта Слынчев Бряг). А полностью меблированный, почти новый 2 – 3-этажный дом с бассейном в провинции можно купить всего за 30.000 евро. Передвинь такой к берегу – он стоил бы все 300.000.
Но, как говорят риэлторы, нашим нужно мо-о-о-о-ре! Слышать о чем-нибудь другом они редко соглашаются. При этом по старой привычке многие думают, что Болгария – страна недорогая. Рассчитывают потратить тысяч двадцать и, приехав в Варну, бывают неприятно удивлены. Готовые апартаменты продаются тут по цене 1.100 – 1.500 евро за квадратный метр. Все справедливо: вид на море из окна в странах ЕС – товар дорогой, и с этим фактом, несмотря на нашу ностальгию по старым временам, придется смириться. Евросоюз финансирует программу реставрации старых городов «Красивая Болгария». Все это влияет как на цены, так и на позиционирование страны на мировом туристическом рынке. Из демократичного летнего направления Болгария имеет все шансы превратиться в дорогое и всесезонное. К 2007 году квадратный метр жилья обещает подорожать до 2.500 евро.
Сейчас деньги в развитие курортов инвестируются здесь столь активно, что некоторые зоны уже приходится защищать от строительства. Прошлым летом турагентства Германии лихорадило от претензий разочарованных клиентов. Возвращаясь из Болгарии, многие жаловались, что вместо сцен из рекламных буклетов их ждали стройплощадки под окнами отелей, пыль и шум земляных работ. На вкус многих отдыхающих, некоторые приморские места (например, знаменитые Золотые Пески) уже переразвиты: современных зданий много, зелени и горизонта мало. К счастью, власти зависимой от туризма Болгарии на такие вещи реагируют. В этом сезоне мэры курортных городов – в частности, Варны и Несебра – пообещали закончить строительные работы к концу апреля.
Недавно были введены ограничения на этажность и плотность застройки. Здесь хорошо понимают, что иностранные туристы хотят балканского колорита, а не курортного лоска, который в любой точке мира одинаков. Поэтому в богатых достопримечательностями южных районах побережья (ближе к Турции) стали заботиться о сохранении традиций в городской застройке. Например, в Приморско или Царево застройщиков и даже простых обывателей обязывают соблюдать болгарский стиль и строить не выше 3 – 4 этажей.
Болгары к русским до сих пор относятся очень тепло. И жаль, что популярное среди других иностранцев хобби – поиск и реставрация архитектурных жемчужин в горных селах – россиянам пока чуждо. Между тем, с трудом разбирающие в картах кириллические надписи европейцы активно колесят по провинции. Они покупают за 20.000 евро огромную кышту (традиционный болгарский дом), ремонтируют его, украшают пестрыми коврами ручной работы, ходят босиком по траве и не перестают удивляться искренности и гостеприимству новых соседей. Домашний сыр, вино, ракия – все это выставят на стол ради вас, даже если вы просто приедете с риэлтором выбирать дом. Здесь так принято.
Россиян, в деле покупки жилья за рубежом не очень искушенных, часто подводят не только иллюзии (чтоб у моря да подешевле), но еще и боязнь переплатить лишнее. Агентства с именем наверняка дерут втридорога – рассуждают многие. В результате, сэкономив копейку на комиссионных, на самой сделке теряют тысячи. Ведь ни один посредник-однодневка не станет сам доводить до вашего сведения, что квартира 120 кв.м в Болгарии и в России – это не одно и то же. И минимум 20 метров указанной в объявлении площади приходится на причитающуюся вам долю лестничных клеток, пролетов и подвалов. Попадаются и откровенные мошенники, продающие чужую землю, оформляющие в придачу к квартире ВНЖ и т.д. Поэтому на партнерах экономить не стоит и обращаться лучше сразу к компаниям, входящим в авторитетные объединения профессионалов рынка недвижимости.
источник "Дайджест российской и зарубежной недвижимости"

Недвижимость в Испании. Марбелья.

Испанский город Марбелья на побережье Коста-дель-Соль считается единственным круглогодичным курортом на Средиземном море. Место это дорогое: в прошлом году верхняя планка цен превысила 13.000 евро за квадратный метр. Однако статус элитного района вовсе не гарантирует покупателям защиту от проблем. Если вы нашли сомнительного партнера и не посоветовались с юристом, то можете попасть в неприятную историю даже в столь недешевом месте. Один из издающихся в Марбелье глянцевых журналов недавно попросил местных риэлторов нарисовать портрет их покупательской аудитории, так сказать, в национальном разрезе. Получилось примерно вот что. Немцы любят уединение, придирчивы к выбору района и принимают решение ну очень долго. Англичане, напротив, импульсивны и, если их поразил вид из окна, то мелкими деталями уже не интересуются. Шведы и датчане зациклены на вопросах качества: привыкнув на родине к лучшему, они хотят и здесь не продешевить. Голландцы стремятся пощупать товар руками (на нулевом цикле лучше вообще не предлагать), заглядывают в каждую дырку и кропотливо сверяют цифры в документах.
Русских же в Марбелье характеризуют коротко – очень осторожные. Это в основном бизнесмены, у которых уже есть недвижимость в Лондоне, и в Марбелье они выбирают дом для отдыха. Хотя соотечественников в общем потоке иностранных покупателей на Костадель-Соль мало (дай бог, каждый 30-й), зато берут они только самое дорогое и только у самого моря. Однако доля «наших» на юге Испании растет, и приезжать они начинают не только за покупками стоимостью в миллионы. Косвенным признаком этого является тот факт, что испанские фирмы теперь все чаще выходят на наш рынок напрямую, участвуют в профильных выставках, пытаясь обойтись без партнеров в Москве. И в этом смысле осторожность и подозрительность российским покупателям, действительно, не повредят. Потому что прекрасная Марбелья и окружающие ее мелкие курорты в очередной раз оказались в центре коррупционного скандала.
Связан он с массовым незаконным строительством, разрешение на которое выдавала еще прежняя городская администрация. Дело против экс-мэра Марбельи Хулиана Муньоса и еще нескольких чиновников прокуратура автономной области Андалусия возбудила уже давно. И буквально только что, в марте, суд вынес приговор: ближайшие полгода бывший глава городской администрации проведет в тюрьме. Однако самое интересное случится как раз во время отлучки виновника. Потому что хунта Андалусии (так здесь называют региональные органы власти) теперь может потребовать сноса около 1.600 квартир, таунхаусов и вилл.
В частности, в деле Муньоса фигурирует комплекс апартаментов Banana Beach, возведенный в прекрасном зеленом месте на первой линии от моря, у въезда в город. Его фотографии и сейчас можно найти в Интернете под шапкой «продано» или в базах предложений на вторичном рынке. В данный момент испанские коллеги Олега Митволя решают – разрушить комплекс или обойтись крупным штрафом застройщику. Мнение людей, уже купивших это жилье, при этом вряд ли будет учитываться.
Еще на десятках стройплощадок по всему побережью строительные работы сейчас приостановлены – до дальнейшего разбирательства. Под подозрение ставятся проекты, построенные на предназначенной под социальные объекты земле и в зеленых зонах – как их трактует план городской застройки 1986 года. Дело в том, что только этот документ «наверху» считают действительным. В более поздние годы местные власти принимали к нему какие-то поправки и дополнения и в соответствии с ними выдавали разрешения. Пытались даже узаконить новый план. Однако утвержденным на региональном уровне до сих пор остается только этот, почти двадцатилетней давности. Отсюда и нынешние коллизии.
Перезастроенность Марбельи вызывает критику уже давно, еще с тех времен, когда мэром был знаменитый Хесус Хиль, чьм преемником, собственно, и стал его бывший заместитель, ныне попавший в опалу. Самого Хиля общественность в свое время обвиняла в соглашательстве с фирмами-застройщиками, манипуляциях с городской казной и нецелевом использовании фондов (газеты насчитали всего около 80 судебных разбирательств, в которых был замешан этот чиновник). Дошло до того, что Департаменту образования Андалусии оказалось негде строить новые школы – все предназначавшиеся под это площадки оказались заняты жильем или отелями.
Мэрия Марбельи и одна из строительных компаний пытались обжаловать вынесенные решения, но все апелляции были отклонены. Пока что ни один дом не снесли, но для многих проектов такая угроза все еще существует. Секрета из их имен никто не делает: списки «пострадавших» застройщиков и замороженных проектов сейчас обнародованы в прессе и доступны для ознакомления. Давно работающие с Испанией российские компании за ситуацией следят и партнеров выбирают тщательно – себе дороже. А вот если вы решите сотрудничать с кем-то из испанцев без посредников, не лишним будет заглянуть в тот самый 1986 года план. Ведь противоречивость нормативной документации – удобная почва для мошенничества.
Все произошедшее ни в коей мере не умаляет достоинств Коста-дель-Соль вообще и Марбельи в частности в глазах иностранных покупателей. Когда речь заходит о приобретении самой роскошной и дорогой недвижимости, альтернатив местной «золотой миле» просто нет. Ежегодный рост цен в последнее время составлял здесь 25%. И хотя сейчас рынок Испании в целом успокоился, на 2005-й прогноз для Марбельи положительный (5 – 8%). Курорт уже давно вписан обязательным пунктом в маршрут, по которому ежегодно кочует состоятельная светская тусовка Москвы. Наряду с итальянской Сардинией, французскими Куршевелем и Сан-Тропе, Марбелья является самым желанным в Испании адресом в глазах тех, кто ищет не просто моря и солнца, но еще и престижа.
Впрочем, у этой категории покупателей проблем не может быть в принципе. Виллы стоимостью 5 – 10 млн евро стоят на «правильной» земле, в закрытых уединенных зонах и со школьными площадками никак не пересекаются. А вот покупателям относительно недорогого жилья, особенно на вторичном рынке (например, 4-спаленной квартиры в пресловутом Banana Beach за 360.000 евро) стоит быть внимательнее. И проявлять ту самую русскую осторожность. Потому что отказавшись от помощи посредников в Москве, за неудачный выбор испанской фирмы-партнера можно будет винить только себя.
источник "Дайджест российской и зарубежной недвижимости"

Недвижимость в Испании: "В Испании важно быть разборчивым"

Испания в последние годы строила жилья так много, как ни одна другая страна в Европе. В результате, сейчас выбор недвижимости там велик, но не все варианты одинаково ликвидны.
Хобби известных людей неизбежно вызывает волну подражаний среди их поклонников. Равно как и вовлеченность VIP в какую-либо коммерческую деятельность «не по профилю» заставляет многих задуматься на аналогичную тему. Когда наш футболист-легионер Валерий Карпин преуспел на поприще торговли недвижимостью в Испании, это, безусловно, заставило многих россиян внимательнее присмотреться к возможностям этой страны. Карпин несколько лет вкладывал свои гонорары в недвижимость, скупил в общей сложности 17.500 квадратных метров и стал одним из самых успешных бизнесменов галисийского Виго. Недавно он приобрел в собственность целый квартал в центре этого портового города на северо-западе и сейчас вкладывает в его реконструкцию еще 50 миллионов евро.
Выбор звезды футбола, конечно, не может служить примером для прямого подражания, поскольку во многом продиктован личными обстоятельствами. К тому же, надо хорошо знать местный рынок (а Валерий Карпин прожил в разных городах Испании больше 10 лет), чтобы вкладываться в недвижимость в далеких от туристических троп местах. Но пример футболиста многим показал, что инвестиции в Испании — дело перспективное. С середины 90-х местный рынок был на подъеме, а ставки ипотечного кредитования во всей еврозоне чрезвычайно низки. Многие европейцы брали кредит, чтобы купить здесь себе второй дом у моря. Это и обусловило резкий рост цен на жилье в стране, претендующей на статус общеевропейской дачи. За последние три года спрос на недвижимость со стороны иностранцев вырос здесь вдвое, а разница в ценах на жилье по сравнению с 1997 годом составляет 100-140%.
Основная активность развернулась на теплом средиземноморском побережье, где спрос на виллы и квартиры лишь наполовину формируют испанцы (жители Мадрида и северных областей страны). Основными покупателями здесь стали немцы и, в еще большей степени, англичане. Британцы, как известно, являются нацией наиболее активных и «продвинутых» частных инвесторов. Десятки тысяч англичан заняты скупкой и перепродажей строящегося жилья по всему миру: условно говоря, сегодня покупают на Кипре, завтра переводят деньги в Майами, а уже послезавтра зарабатывают на строительном буме в Шанхае. И ни в одной из этих стран они не собираются ни жить, ни даже отдыхать. Испания для многих из них стала очередным звеном в этой инвестиционной цепочке. Спрос порождал еще больший спрос.
Частично благодаря приходу этой публики Испания превратилась в наиболее активно застраиваемую страну Западной Европы. По количеству вводимого в строй жилья она сейчас опережает Францию и Германию в 5-6 раз. Чтобы не упустить момент, ее власти делали нормы застройки все менее жесткими и зонировали под новые урбанизации все больше земли. Отсюда такие парадоксы, как прорыв в лидеры подорожания автономной области Мурсия (+25% за прошлый год и +210% за последние семь лет). Она всегда была по большей части сельскохозяйственной, но вдруг стала курортной и потому сразу ушла в большой отрыв даже от наиболее развитого и востребованного средиземноморского региона Испании — андалусийского побережья Коста-дель-Соль.
Сейчас рост цен по всей стране замедлился, что, конечно, стало ожидаемым явлением. Если в прошлом году рост составлял в среднем 14-20%, то прогноз на 2005 год — это лишь около 10%. Тому есть масса объективных причин: большие объемы предложения, укрепление курса евро, сделавшее испанское жилье слишком дорогим для некоторых англичан, появление более привлекательных для спекуляций рынков и уход части инвесторов т. д. Такова логика развития любого рынка: просто сейчас наступает момент, когда выгодны не краткосрочные инвестиции, а вложения «на перспективу». Несмотря на общее замедление, для «хитовых » мест эксперты и сейчас делают исключение, обещая в 2005-м рост цен на уровне 25%. Однако эти места надо еще уметь вычислить, а масса предлагаемого к продаже жилья ныне поистине огромна. Чтобы хорошо вложить деньги в Испании сейчас, надо уметь анализировать.
Покупателей, которые не имеют в виду скорую перепродажу и собираются в купленном доме жить несколько месяцев в году, ситуация тоже заставляет быть внимательнее с выбором адреса. Из-за того, что огромное число вилл и квартир приобреталось с единственной целью «наварить» за короткий срок, после получения ключей вы можете обнаружить, что проживаете в огромном здании или поселке-урбанизации практически один. А остальные собственники находятся в поиске покупателей. Или это просто иностранцы, отдыхающие здесь один месяц в году. На европейских Интернет-форумах можно прочитать немало грустных историй такого рода. Купив виллу в поселке-урбанизации и приехав отдохнуть в несезон, человек повсюду видит плотно закрытые ставни и ни одного работающего магазина или ресторана поблизости: нет клиентов — нет бизнеса. Жилье ведь возводится не только в городах со сложившейся инфраструктурой, но и на некотором удалении от них, по всему побережью, где достаточная аудитория собирается лишь на пике сезона, в июле-августе.
Рассказы о таких «каменных джунглях» у моря ни в коей мере не бросают тень на репутацию Испании как таковой. Многие и в Москве жалуются, что живут в своих недешевых многоэтажках почти без соседей. Просто надо более трезво оценивать рекламные предложения застройщиков и избегать новых, совсем еще не обжитых мест. Традиционные курорты и с инвестиционной, и с чисто потребительской точки зрения гораздо надежнее. Во-первых, в них есть коренное местное население, а значит и инфраструктура. Во-вторых, именно в такие города предпочитают переезжать на склоне лет европейские пенсионеры. А это значит, что рядом есть больница с англоязычным персоналом, пабы, гарантировано наличие соседей и весной, и осенью, и на Рождество. Есть и постоянно проживающие иностранцы помоложе, которые владеют тут бизнесом. Благодаря им, жизнь бьет ключом: разве что зимой, в отсутствии толп туристов обстановка более идиллическая.
Концентрация постоянно проживающих европейцев в некоторых городах столь высока, что их представителей испанцы вынуждены пускать «во власть». На Коста-Бланке был случай, когда мэром избрали норвежца. На таких курортах этого побережья, как Бенидорм, Алтея, Дения многие россияне уже давно владеют жильем, и могут подтвердить, что здесь имеется все для удовлетворения как материальных, так и культурных потребностей в любое время года.
На побережье Коста-дель-Соль беспроигрышным адресом является, конечно, Марбелья, и особенно Пуэрто Банус — старый и очень дорогой курорт, жилье в котором относится к разряду вечных ценностей. Эксперты сейчас советую вкладываться именно в такое. Однако по количеству возводимого жилья на душу населения побережье Андалусии сейчас опережает все остальные регионы, и потому просчитаться неискушенному покупателю здесь легче. В стоящих на отшибе комплексах без достаточной инфраструктуры эксперты рекомендуют не покупать: даже если там есть гольф, отсутствие соседей в первые годы проживания может испортить вам отдых. Гольф-поле, расположенное недалеко от какого-нибудь старого городка, — уже лучше.
Что касается инвестирования, то неплохим способом сейчас считается покупка жилья под реконструкцию в центре старых курортов и в других выгодных и уникальных (например, с точки зрения вида) местах. Рост цен на подержанное жилье в прошлом году в Испании впервые за долгое время превысил темпы подорожания нового жилья.
И это — показательно.
источник "Дайджест российской и зарубежной недвижимости"

Вид на жительство в Испании / Советы

Рассмотрение ходатайств иностранцев и выдача всех категорий "Вида на жительство" входит в компетенцию Отделов по вопросам иностранцев и документации Главного Управления Полиции, а при отсутствии такого органа в той или иной местности - ходатайства рассматриваются управлением полиции административного района предполагаемого местожительства иностранца. По представлению вышеназванных органов решение по ходатайству принимается Гражданским губернатором.

По результатам рассмотрения первичных документальных материалов и информации выдается временный идентификационный документ сроком на три месяца, действительный для проживания в Испании. В течение этого срока компетентные власти должны вынести окончательное решение по ходатайству иностранца. При положительном решении иностранцу выдается соответствующий документ и его имя вписывается в особую секцию Регистра иностранцев в Испании.

Анализируя существующую практику рассмотрения полицейскими властями ходатайств иностранцев при выдаче всех категорий "Вида на жительство", следует отметить, что она несколько отличается от законодательной регламентации, заложенной в регламент действия королевского Закона "О правах и свободах иностранных граждан в Испании". Местные полицейские власти фактически не соблюдают сроки рассмотрения таких ходатайств, нередко предъявляя требования для предоставления различного рода справок, более подробной и полной информации, обосновывающей мотивы на жительство в Испании.

Иностранцы должны быть особенно внимательными при подаче документов о предоставлении вида на жительство. Малейшее отступление от порядка и правил оформления этих документов нередко приводит к рекомендации местных властей покинуть территорию Испании для решения этого вопроса через консульское учреждение Испании в стране последнего местожительства иностранца

Покупка недвижимости в Чехии

Кто может приобретать недвижимость в Чехии

Приобрести недвижимость в Чехии - вполне доступно. Однако, учитывая этот фактор, чехи попытались ограничить такую возможность - на законодательном уровне введено правило о том, что иностранец, как физическое лицо, не может приобрести недвижимость в Чехии. Недвижимость в Чехии на себя лично в частную собственность сегодня может приобрести только "резидент", т.е. физическое лицо, имеющее ПМЖ в Чехии или юридическое лицо (фирма), имеющее юридический адрес в Чехии.

Выход из этой ситуации найден - иностранцы приобретают недвижимость на зарегистрированную ими фирму, в которой они являются учредителями.

Для преодоления этого ограничения достаточно зарегистрировать в Чехии фирму (s.r.o.) - аналог российского ООО, что возможно и со 100% иностранным, т.е. российским капиталом. В компании может быть до 10 (десяти) учредителей. Согласно чешским законам в момент основания компании ответственным лицом должен быть гражданин ЧР или лицо имеющее ВНЖ.

После организации ООО, на основании этого Вы и Ваша семья получает вид на жительство в ЧР и возможность покупать квартиры, дома, дачи, магазины и гостиницы. ВНЖ выдаётся сроком на 1 (один) год с правом ежегодного продления.

Покупая недвижимость на фирму, следует помнить, что как купить, так и продать ее может только директор фирмы или лицо, имеющее от него доверенность на проведение операций именно с этой недвижимостью. Прежде чем покупать недвижимость на фирму, необходимо стать в ней директором. При покупке недвижимости не следует забывать и о правильном занесении ее на баланс фирмы.

При скором вступлении Чехии в Европейский Союз недвижимость в Чехии на себя лично в частную собственность смогут приобретать и физические лица - иностранцы.

Итак, первым шагом для приобретения недвижимости является регистрация иностранцами в Чехии своей фирмы. После покупки недвижимости, ее можно сдать себе в аренду, как физическому лицу, при этом будут выполнены практически все условия легального предпринимательства и проживания в Чехии (фирма будет действительно работающей по чешскому законодательству).

Как правило, вопрос о поиске и приобретению недвижимости решается уже после регистрации фирмы и замене первого директора фирмы на директора из числа учредителей. Заранее заниматься поиском недвижимости не имеет смысла, т.к., например, жилье по рыночной стоимости продается в среднем за один месяц. А недорогое жилье не более чем за неделю.

Цены на недвижимость

В Чехии цены на жилье значительно различаются по регионам. Самое дорогое жилье - в Праге. Однокомнатная квартира может стоить от в провинции до в Праге. Двухкомнатная квартира - от - в провинции до в Праге. Трехкомнатная - от - в провинции до в Праге. По мере интеграции Чехии в ЕС, недвижимость будет расти в цене до достижения среднеевропейского уровня. Стоит отметить, что провинция в Чехии - это почти всегда сказка.

Самый дешевый небольшой дом с участком земли 5-6 соток можно найти за -. Но главной ценностью при этом будет именно участок земли. Дом придется ремонтировать или заново перестраивать. Реальные затраты на строительство двухэтажного дома общей площадью около 200 кв. метров при посильном участии в строительстве самого застройщика могут составить не более . Рыночная стоимость такого дома около . В случае необходимости его легко продать. Цены на земельные участки под строительство жилья изменяются от за 1 кв. метр в провинции до за 1 кв. метр в Праге.

Другие возможности приобретения недвижимости иностранцами в Чехии

Регламентируются некоторыми законодательными актами, в первую очередь Торговым кодексом и законом "Об иностранной валюте". Иностранец, не являющийся гражданином Чешской Республики, может приобретать право на владение недвижимостью в случае:
- получения наследства;
- дипломатического представительства другого государства на условиях взаимности;
- неделимой собственности супругов (один из которых иностранец);
- приобретения иностранцем недвижимости от супруга, родителей или прародителей.

Наряду с этим иностранный предприниматель может стать пайщиком чешской недвижимости в качестве акционера, приобретя свои акции на бирже.

Иностранец может стать владельцем недвижимости (как и чешское лицо) лишь после ее регистрации в кадастре недвижимости.

Налог на недвижимость

Законом ЧР № 338/1992 Сб. "О налоге на недвижимость" (дополненный и измененный законами №№ 315/1993 Сб., 242/1994 Сб. и 248/1993 Сб.) определен налог на недвижимость, в который входят:
- налог с участков (земельный);
- налог со строений.
Налоговая ставка за каждый квадратный метр:
- застроенных площадей и дворов - 0,10 кроны;
- строительных участков - 1,00 кроны;
- остальных площадей, если они налогом облагаются - 0,10 кроны.

При исчислении величины налога основную залоговую ставку умножают на коэффициент, зависящий от величины населенного пункта и численности населения. Самый высокий коэффициент в Праге - 4,5. В Праге владелец собственного дома платит около 100 USD ежемесячно за коммунальные услуги и налог на недвижимость, составляющий около 50 USD в год. Учитывая, что средняя зарплата в чешской столице составляет около 600 USD, эти цифры представляются вполне приемлемыми. По мере удаления от Праги и Карловых Вар расходы на содержание недвижимости существенно снижаются.

В Чехии недвижимость по видам собственности можно разделить на следующие группы:

1. Недвижимость в частной собственности
Если Вам предлагают купить или арендовать частный дом или квартиру - это самый надежный и верный вариант. Но чтобы убедиться в том, что эта недвижимость действительно принадлежит тому человеку, который представляется хозяином, для начала попросите у него свидетельство о собственности, а потом направьте свои стопы в местный кадастр недвижимости (по-чешски, "кадастр неимовитости", аналог российского БТИ), заплатите 100 крон и возьмите выписку о том, кому принадлежит этот дом, квартира или земельный участок.

При этом выяснится, не находится ли эта недвижимость в залоге. По чешским законам, право получение этой информации имеет любой человек. Только проверив по кадастру настоящего собственника и отсутствие обремененности недвижимости обязательствами, можно приступать к обсуждению деталей сделки. Необходимо отметить, что всеми этими формальностями обычно занимаются агентства недвижимости - "реалитки".

Количество квартир, которые можно приобрести в частную собственность по ходу приватизации, увеличивается с каждым годом. Вместе с тем, и цена на них за последние два года выросла в среднем на 30% (в разных регионах динамика разная). Нередко продавцом таких квартир выступает частный домовладелец, который получил "доходный" дом в собственность в результате реституции (возврата национализированной собственности) или законно приобрел, расселил прежних жильцов и распродает недвижимость по частям. В таком случае важно, чтобы на момент продажи части дома (квартиры) в кадастре было зафиксировано, что дом разделен на отдельные единицы. Иначе Вы рискуете купить так называемое "наемное право", т.е. право жить в квартире, но не владеть ей. Хотя закон защищает права квартиросъемщиков, для иностранца или для учрежденного иност-ранцем юридического лица это не очень хороший вариант.

2. Государственная (муниципальная) собственность
Эта недвижимость представляет собой, в основном, неприватизированные квартиры в многоквартирных домах. Живущие в них люди являются не владельцами, а арендаторами. Одна из особенностей чешской приватизации жилищного фонда (в отличие от российской модели) заключается в том, что здесь нельзя приватизировать отдельную квартиру. Приватизируется сразу весь жилой дом, причем по весьма сложной методике. Поэтому, учитывая все эти сложности, ни в коем случае не связывайтесь с покупкой квартиры в государственном (муниципальном) доме. Вы ничего не приобретете, кроме наемного права, сделка будет признана недействительной, а деньги Вы потеряете с вероятностью 99,9%. Размах мошенничеств в этой сфере именно с государственными квартирами принял столь большие масштабы, что в чешской прессе в начале 2002 года даже прошла разъяснительная кампания на данную тему.

3. "Cовместная" собственность
Эта форма собственности самая запутанная и несуразная с юридической точки зрения. С одной стороны, жильцы не стопроцентные собственники квартир. С другой стороны, ни "товарищество", ни магистрат также не являются полноценными собственниками. Все вместе они - совладельцы дома и находящихся в нем квартир, поэтому, по отдельности, самостоятельно - не вправе принимать какие-то кардинальные решения. Поэтому идти на покупку квартиры, вернее, доли в таком " товариществе" надо очень и очень осторожно.

Дело в том, что в данном случае формально речь может идти не о покупке квартиры, а о приобретении доли в "товариществе". А преимущественным правом покупки любой доли от жильцов или "товарищества" по стандартному договору о продаже дома между жильцами и магистратом обладает последний, причем по оценочной, а не рыночной стоимости. Так что, вряд ли орган власти откажется приобрести по дешевке квартиру. При этом необходимо еще учитывать, что персональные изменения в составе "товарищества", связанные с переходом доли в собственность другого лица, должны быть утверждены на общем собрании членов "товарищества". Причем для этого одобрения - в зависимости от конкретного устава - может потребоваться от 75% голосов и выше.

Так что в принципе достаточно одной вредной старушки и пары недоброжелательно настроенных к иностранцам соседей, чтобы сделка сорвалась. В случае, когда квартиры будут выкуплены в частную собственность, когда об этом будет сделана соответствующая запись в уставе "товарищества" и в кадастре о каждой квартире (и конечно о их владельцах), и когда у жильцов будут свидетельства собственников, предложение о покупке квартиры уже можно по-деловому рассматривать. В этом случае Вы будете покупать уже не долю, а непосредственно квартиру.

4. Кооперативная собственность
Кооперативы (по-чешски, "дружство") остались в наследство от социалистических времен. Только этим стажем они и отличаются от появившихся только в ходе приватизации "товариществ собственников". Здесь Вам предлагается купить долю, а не саму квартиру, правда, ни у кого нет преимущественного права покупки (в отличие от случая с "товариществом наемников"), и с возможной перспективой выкупа в частную собственность (ибо кооперативное жилье, также как и государственное, постепенно приватизируется), но когда именно данный кооператив дождется приватизации, чаще всего остается весьма туманным.

Дело в том, что в кооперативе все решает общее собрание. Не захотят Ваши соседи переводить жилье в частную собственность, и никто их не заставит. Кроме того, приватизация кооперативов сдерживается необходимостью полной выплаты всеми членами своего пая, что может растянуться на годы. В процедуре покупки кооперативной квартиры, если Вы все проверили по уставу и кадастру, и если устав кооператива, в случае покупки на фирму, не содержит запрета на членство юридических лиц (например, формулировкой "Членами кооператива могут быть физические лица"), проблем нет. Сам по себе перевод доли осуществляется просто и быстро.

Но помните, что в кооперативных домах устанавливается достаточно высокая месячная плата, которая зачастую не соответствует качеству услуг по дому. Поэтому, если уж решились покупать, поинтересуйтесь этим вопросом, и у Вас будет лишний повод побороться за снижение цены.

Особенность устройства чешских квартир и домов

Чехи - страстные садоводы и дома выглядят мило и уютно. В таком доме бывает обычно от одного до трех этажей, и располагаются они как каждый по отдельности, так и соприкасаясь боковыми стенами. Эти дома оборудованы телефоном, канализацией, газовым или электрическим отоплением, имеется горячая и холодная вода.

Прага - очень зеленый город и в каждом микрорайоне (районе) есть парки или зеленые зоны. Река Влтава делит город практически на две равных части, поэтому в Праге много больших и маленьких мостов, что существенно облегчает сообщение между районами. Население столицы насчитывает 1млн. 200 тыс. жителей. Во многих квартирах нет привычной для нас кухни. Она совмещена с гостиной и представляет собой кухонное оборудование, размещенное вдоль глухой стены комнаты. Такая кухня называется кухонным углом. Очень ценится в Чехии наличие балкона или лоджии, которые чехи зачастую превращают в садик и используют для отдыха. Средняя цена 1 кв. метра офисной площади в хорошем (проходном) месте - USD 10-20, а в престижном, кирпичном доме в историческом центре - USD 50 в месяц. Стоимость аренды такой же по площади квартиры, но в престижном кирпичном доме в историческом центре - около USD 800 в месяц.

Рынок жилой недвижимости в Чешской Республике можно условно сгруппировать следующим образом:

1 группа - это частные дома или виллы. Двумя словами можно сказать о недвижимости этой группы - дорого и качественно. Купить готовый, обжитой небольшой дом в Праге или окрестностях можно за USD 80,000-100,000 и выше. Дома только в частной собственности.

2 группа - это квартиры в старой части Праги или в престижных районах (районы Прага-1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8). Это нестандартные квартиры, улучшенной планировки, с хорошим европейским ремонтом, с дополнительными сервисными услугами для жильцов: подземным гаражом, спортивным центром или солярием. Дома только из кирпича, в основном старой постройки в историческом центре города, после или без реконструкции, либо новые, построенные по Европейским стандартам. Цена 1 кв. метра такого жилья USD 1200-2000. Квартиры, как правило, в частной собственности.

3 группа - это монолитные дома, построенные в последние годы или еще строящиеся. Это здания нового поколения, соответствующие во всех отношениях мировым стандартам, с современной планировкой, гаражами в цокольном этаже, с охраной, бассейнами, и другой инфраструктурой. Как правило, подобные дома расположены в экологически чистых, престижных районах города. Покупка такой недвижимость, как правило, является наиболее удачной инвестицией. Так как цена этой группы растет наиболее быстрыми темпами, сдать такую квартиру американцам или западноевропейцам не составляет труда. В эту группу так же можно отнести и кирпичные дома, которые внешне выглядят как семейные, насчитывающие по 4-6 квартир. Стоимость 1 кв. метра жилья в квартирах этой группы колеблется, в зависимости от местоположения и состояния квартиры, от USD 500 до 4000.

4 группа - это квартиры в обычных многоэтажных домах, которые, как правило, построены в годы социализма, поэтому по внешнему виду они мало чем отличаются он аналогичных домов в России. Квартиры в подавляющем большинстве кооперативные. Дома панельные с обычным набором бытовых услуг: вода горячая и холодная, центральное отопление, газовые плиты, лифт, телефон. Планировка и расположение комнат соответствует российским стандартам среднего типового жилья. Отличия же состоят в том, что при каждой квартире есть кладовка или кусочек подвального помещения, или того и другого, подъезды чистые, с домофонами, на лестничных площадках цветы. В больших домах обычно бывают общие прачечные и сушильные комнаты, снабженные необходимой техникой.