На Западе рост цен на элитное жилье замедляется

На Западе темпы роста цен на элитное жилье сейчас ощутимо замедляются, а в США, с их кризисом, и вовсе находятся на самом низком с 1997 года уровне. У России, как водится, особенная стать, и, по некоторым оценкам, рост цен на элитное жилье у нас составил с начала года более 20%
Так, по данным аналитиков компании Knight Frank, цены на элитценное жилье на первичном рынке Москвы за прошедшие полгода выросли на 20,1%. И, говорят в Knight Frank, в этот период цены на московскую «элитку» росли динамичнее, чем в прошлом году. Сразу возникает соблазн умножить на 2 и с тоской констатировать 40-процентный рост за год. Правда, тут есть сразу несколько но: во-первых, если вспомнить подводимые без малого год назад итоги-2006, по элитной недвижимости назывались уж никак не меньшие цифры: кто-то говорил о 66% роста, кто-то – о 50-60% только за первое полугодие. Впрочем, если помните, потом как раз началась стагнация – хотя бы поэтому механически умножать вышеприведенные 20,1% на 2 не стоит. А во-вторых, названные проценты еще нужно «разъяснить».
«Мониторинг рынка элитной недвижимости – это очень субъективное действие, поскольку четко устоявшейся системы классификации жилья по сегментам на рынке нет. В связи с этим разные аналитики включают различные объекты в сегмент элитной недвижимости, и, как следствие, не могут сойтись в своих оценках, – поясняет директор департамента элитной недвижимости компании «Миэль-Новостройки» Кайдо Каарма. – В качестве примера можно привести Fusion-Park – некоторые аналитики не включают его в состав элитных комплексов. При этом вес данного комплекса в общей средней цене значителен: 236 квартир существенно влияют на расчет средней цены по рынку».
Так что стоит ли удивляться, что оценки разных экспертов мало походят друг на друга? Например, по словам директора по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергея Лушкина, стоимость элитного жилья росла в первом полугодии 2007 года в среднем на 0,5-1% в месяц. При всем желании получить из этих цифр 20% в сумме за полгода не получится. «Стоит отметить, что рост цен на элитное жилье в Москве превышает темпы инфляции», – уточняет Лушкин (напомним, что, по данным Росстата, за истекшие полгода инфляция составила 7,5%, а за сентябрь – 0,8%, самый высокий за 7 лет показатель). Даже примерные подсчеты дают понять, что при росте в 1% ежемесячно за те же полгода элитная недвижимость вряд ли подорожала (в среднем) сильнее, чем на 10%.
Разумеется, мало смысла в том, чтобы оперировать процентами, не зная целого, от которого они берутся. Как и следовало ожидать, в отношении целого оценки тоже расходятся – хотя бы в силу того, что пресловутые критерии элитности у каждого участника рынка свои, но общую картину составить можно. «Элитный рынок Москвы насчитывает порядка 2000 объектов, из которых 1200 – новостройки, 800 – вторичное жилье», – считает Шленов. Аналитики компании «Альянс Континенталь» объемы рынка оценивают в квадратных метрах, и, по их данным, на сегодня это 1,5 млн кв. м. Много это или мало? Для сравнения: по оценке тех же аналитиков, объем предложения жилья массового сегмента – 210 млн кв. м. Но надо учитывать и разницу в спросе: по данным «Альянс Континенталь», целевая аудитория эконом-сегмента превышает 10 млн человек, тогда как для элитного это 100 тыс. (это долларовые миллионеры московского региона и члены их семей). Несложным подсчетом получаем 15 кв. м на человека – столь малого показателя в крупных западных городах не найти. Из всех европейских столиц в Москве обеспеченность жильем вообще самая низкая. Ну а что до долларовых миллионеров – они, конечно, не то чтобы вынуждены ютиться со своими семьями по более удачливым в жилищном вопросе знакомым. Но элитной недвижимости на каждого из 100 тыс. приходится явно меньше санитарной нормы.
Это, скорее, лирическое отступление; хотелось бы добавить еще конкретики: сколько все же стоит дефицитный «квадрат» элитного жилья? Knight Frank называют $17 989 как среднюю цену метра в элитной новостройке. Аналитики «Альянс Континенталь» приводят $17 тыс. как среднюю цену элитного «квадрата» вообще (и «первичка», и «вторичка»). Кайдо Каарма оперирует несколько другими данными: «В силу вариативности рассматриваемого набора проектов нельзя подтвердить или опровергнуть информацию относительно средней стоимости в $17989/кв. м и роста цен 20,1%, – говорит эксперт. – По нашим оценкам, средняя цена на рынке элитной недвижимости по состоянию на сентябрь составляет $14 530/кв. м». Конкретизируя дальше, скажем, что самый дорогой кв. м сейчас стоит $35-40 тыс. (в зависимости от того, новостройка это или «вторичка»). Самый дешевый – порядка $6 тыс.
Есть, кстати, и еще один показатель, который, несмотря на то что «средний», дает некоторое представление о реальных цифрах: медианная цена. То есть цифра, относительно которой половина объектов стоит дороже, половина – дешевле. По данным Knight Frank, это $2,040 млн. Между прочим, вернувшись к нашим долларовым миллионерам, медианный доход их домохозяйства, по той же оценке, $300 тыс. в год. Что дает коэффициент доступности жилья для миллионеров (если считать его распространенным способом: как отношение медианной стоимости объекта недвижимости к медианному доходу) как 6,8. Это притом что рынки, где такой коэффициент меньше 3, называют «доступными», а больше 5 – «крайне недоступными». Как-то жаль даже становится наших миллионеров: и метров-то на всех не хватает, да и не по карману они, получается. Но если вспомнить такую популярную литературную форму, как «портрет покупателя элитного жилья» (например: «Как правило, покупателями элитной недвижимости являются люди, у которых уже есть жилье» и проч.), становится легче: они наверняка справятся.
источник sob.ru