Как правильно совершить покупку зарубежной недвижимости

– Почему россияне так стремятся купить квартиру за границей?
– Стремление купить недвижимость (не только квартиру) можно объяснить общим стабильным состоянием экономики России и повышением благосостояния населения наряду с нестабильной ситуацией на отечественном рынке. Еще не так давно рядовой российский покупатель был далек от вопросов о частных инвестициях в недвижимость, поскольку в большинстве случаев покупка недвижимости была связана с улучшением жилищных условий. Сегодня тема инвестиций в недвижимость обрела практический смысл и вошла в быт многих россиян. В этих условиях появляется культура приобретения недвижимости за рубежом россиянами.
Исторически иметь собственность за границей считалось не просто престижно, а нормально. В XIX веке не только аристократия, но представители интеллигенции и коммерсанты часто бывали за рубежом и владели недвижимостью. Традиция была прервана «железным занавесом», опустившимся на границах нашей страны в социалистический период. Тогда даже поездка в Болгарию или Югославию для большинства рядовых граждан страны победившего социализма считалась подарком судьбы, а посещение капиталистических стран было доступно лишь дипломатам. Со времен оттепели, когда открылись границы, хлынула волна эмигрантов в Израиль и дальше, за океан, и до конца 1990-х годов принятие решения о покупке недвижимости за рубежом было в основном связано с возможностью эмиграции и концепцией «запасного аэродрома». Только в последние три года приобретение недвижимости за рубежом обрело массовый характер, и основная мотивация совсем другая.
– Какая же?
– Сегодня зарубежные апартаменты или вилла – это не возможность уехать из России в тревожный момент, а прекрасный отдых и стабильная инвестиция. Безусловно, мы еще далеки от британцев или скандинавов, для которых владение несколькими объектами недвижимости в разных странах – это норма жизни, но сегодня покупка апартаментов в Болгарии или Испании в качестве альтернативы или в дополнение к подмосковной даче перестала удивлять. Согласно данным открытых статистических источников, рост интереса к недвижимости за рубежом изменяется почти в геометрической прогрессии.
– Есть ли какая-то технология, которая позволяет без особых хлопот, но в тоже время разумно сделать подобные инвестиции?
– Проанализировать ситуацию и осуществить оптимальный выбор зачастую бывает непросто. Многие наши соотечественники из боязни переплатить попадают в руки мошенников и нечистоплотных «черных» маклеров или компаний-однодневок, при этом отказываясь от услуг крупных, надежных отечественных компаний. Мы зачастую сталкиваемся с обращениями клиентов, желающих получить «только сопровождение сделки» или «платную юридическую консультацию». Неуверенность в выборе недвижимости, ее юридической чистоте и правильности совершения сделки стимулирует подобных клиентов к «подстраховке» у солидных агентств с проверенной репутацией.
При этом такие люди не понимают или вовремя не задумываются о том, что о подобных ситуациях надо думать не при заключении сделки, а еще до выбора недвижимости. Золотое правило: первым шагом при покупке недвижимости, и особенно за рубежом, является не поиск подходящих вариантов, а выбор агентства. Клиент, обращаясь к хорошему агентству, получает бесплатные консультации по процедуре покупки и оформления недвижимости, организацию показов объектов и оформления недвижимости. Естественно, что накладные расходы, связанные с покупкой недвижимости (смотровой тур, вступление в права собственности, налоги), покупатель оплачивает сам, но о размере будущих расходов он узнает заблаговременно и может выбрать разные варианты.
– Насколько я знаю, недвижимость в новостройках вообще предлагают только крупные агентства?
– Нет, довольно часто свои объекты продают и сами застройщики. Можно покупать напрямую у застройщика, особенно если речь идет о недвижимости в цивилизованных странах и о застройщиках с проверенной репутацией, но в случае с покупкой недвижимости на вторичном рынке, особенно в странах Восточной Европы, нужно быть предельно осторожными.
Обращение в большое агентство дает еще и широкий выбор объектов от разных застройщиков. Более того, скажу, что, как правило, комиссия агентства входит в цену, определенную застройщиком, поэтому, приобретая недвижимость за рубежом у агентства, покупатель не теряет в деньгах, а находит помощника и советчика в этом ответственном мероприятии фактически бесплатно. При этом в большинстве случаев риелторы имеют непосредственный контакт с застройщиком, они ознакомлены с разрешительной документацией на строительство и свидетельством собственности на землю, поэтому не продают «кота в мешке».
– Вы говорите о том, что, покупая новостройку за рубежом, можно нарваться на мошенников?
– Увы, количество агентств недвижимости в Болгарии, Черногории, Хорватии и Турции растет с каждым днем, причем деятельность многих из них ограничивается одним сезоном. Кроме того, только ленивый не занимается продажей недвижимости русским: все, начиная от таксистов и официантов и заканчивая «случайно» загорающими рядом земляками, уже ставшими счастливыми обладателями летней резиденции у моря, пытаются нагреть на этом руки. Чем кончится дело при пользовании услугами новых «друзей», одному богу известно. Схема такова: новоявленный знакомый говорит, что его кум, брат, сват или на худой конец сосед строит апартаменты или продает свою чудесную квартиру на вторичном рынке по весьма сходной цене.
В итоге же, как правило, купленная недвижимость имеет ряд обременений в виде отсутствия разрешения на строительство, неправильно оформленных документов на землю, дополнительных сособственников, о наличии которых не подозревает будущий покупатель.
В лучшем случае, если с точки зрения документов окажется все хорошо (что весьма сомнительно), расположение дома имеет скрытые нюансы, например, весной рядом с ним оживает сточная канава, или за соседним домом находится кладбище. Словом, обнаружится нечто такое, что заставит в будущем пожалеть об опеке «доброжелателей».
– Вспоминая о российских скандалах с обманутыми дольщиками, хотелось бы верить, что за рубежом такое невозможно. Застрахован ли покупатель, если он обращается к застройщикам непосредственно на месте, в той стране, где он собирается покупать недвижимость?
– Даже покупая недвижимость в строящемся объекте, с «чистыми» документами, «экономный» покупатель обрекает себя на ряд неприятностей. После того как договор о купле-продаже подписан и положенная часть денег выплачена, как правило, начинаются проблемы со связью. Агентство или застройщик связывается с вами в тот момент, когда требуется осуществить очередной платеж, но множество важных для покупателя вопросов так и остаются неразъясненными. Теряются факсы, не проходит электронная почта, звонки остаются без ответа, а съездить и навестить своего зарубежного брокера не хватает ни сил, ни времени.
Даже мы, представители крупнейшего российского агентства, зачастую ощущаем подобное отношение к себе. Когда речь идет о бронировании недвижимости и покупке, наши контрагенты достаточно оперативны; но позднее, уточняя сроки строительства, комплектацию апартаментов, обеспечивая правильность оформления документации для наших клиентов, мы никогда не рассчитываем на такую же прыть коллег, что вначале, когда от них зависит, состоится сделка или нет. Безусловно, нам легче преодолевать «проблемы со связью», у нас достаточной большой поток сделок, что вынуждает неторопливых по своему южному темпераменту коллег шевелиться. Ведь если нашим клиентам не понравится уровень обслуживания, мы просто перестанем с ними работать, поскольку наша задача – довольный клиент.
– Я думаю, что таких нечистоплотных компаний за «бугром» не так много. Все же законы там более жесткие, чем у нас…
– Безусловно, далеко не все зарубежные агентства и застройщики отличаются нечистоплотностью, безалаберностью или нерасторопностью, но, чтобы случайно не попасть в щекотливое положение, стоит воспользоваться услугами профессионалов, которые будут защищать ваши интересы и находиться в пределах досягаемости.
Еще раз следует подчеркнуть, что не стоит бояться переплатить! Агентства с именем наверняка дерут втридорога – рассуждают многие. В результате, пытаясь сэкономить копейку на комиссионных, на самой сделке теряют тысячи. На партнерах экономить не стоит, следует обращаться к компаниям, входящим в авторитетные объединения профессионалов рынка недвижимости. В большинстве случаев при покупке недвижимости за рубежом цены у застройщиков и уважающих себя агентств одинаковые!
Источник /sob.ru/Юлия Титова