Где больше обманывают россиян при покупке зарубежной недвижимости

Русских при покупке зарубежной недвижимости обманывают везде - в Британии, Испании и Черногории, Италии, Франции и Болгарии, но не потому, что они русские.

Это отметили практически все участники в ходе круглого стола «Управление рисками на рынке зарубежной недвижимости: техника безопасности при выборе объекта и ответственность риэлторов», организованного журналом "Ваш дом за рубежом".


Как трудно быть «умным»
С мошенничеством при сделках купли-продажи недвижимости можно столкнуться в любой стране. Меньший процент попадания на местного мошенника зависит больше от незнания местного законодательства, ситуации на рынке недвижимости и его участников, и, конечно, от степени самоуверенности самого покупателя.

Самый проблемный российский покупатель зарубежной недвижимости – это умный покупатель.
Хуже всего обстоит дело с теми, кто самостоятельно пытается совершить сделку, а после неудачи обращается в агентство за помощью. По словам Елены Новак, руководителя отдела зарубежной недвижимости Alisa Estate, в консультационной помощи таким клиентам отказывать не принято, но, как правило, исправить ситуацию бывает очень сложно.


По данным Ирины Федоровой, генерального директора российско-болгарской компании WorldEconomEstate, у продавцов любой страны мира есть желание извлечь выгоду, в том числе, путем предоставления клиенту неполной или неточной информации. Другое дело, что европейские покупатели меньше на это поддаются, в отличие от российских потенциальных владельцев зарубежной недвижимости. В таких странах, как Британия, есть институт семейных адвокатов, что уже на стадии выбора риэлтора исключает риск мошенничества.


Лицом к лицу
По мнению Елены Новак, проверку партнера надо начинать дома, в России, с самой риэлторской компании. По ее словам, из 15-20 партнеров по продаже зарубежной недвижимости в Петербурге можно выбрать одного достойного. По данным журнала «Ваш дом за рубежом», активно консультационные услуги и полное сопровождение сделок с зарубежной недвижимостью на петербургском рынке оказывают 40-50 компаний. При этом всего на петербургском рынке более 1000 фирм, заявляющих об оказании таких услуг.

Кстати, только в 5% петербургских риэлторских компаниях специалисты могут провести компетентную экспертизу застройщика, объекта и договора купли-продажи недвижимости. Критериями состоятельности российского риэлторского агентства по продаже зарубежной недвижимости должно быть наличие в штате штатного сертифицированного юриста, который сделает юридическую экспертизу договора. Она стоит отдельные деньги, но того стоит - клиент приходит за документальными гарантиями.


По словам Ирины Федоровой, в ее компании сознательно не работают с риэлторскими компаниями второй страны. Чем меньше в цепочке сторонних лиц, которые не несут ответственности, тем лучше сделка.


На петербургском рынке риэлторских услуг в сфере зарубежной недвижимости до сих пор нет общепринятых технологий и стандартов проведения сделок, не ведется статистика, поэтому российский покупатель часто предпочитает доверять зарубежному риэлтору, наивно полагая, что в стабильной европейской стране нет места мошенничеству. И ошибается. Как отметили участники круглого стола, одна из самых рискованных стран – Испания, где в 80% сделок нельзя дать гарантий на благополучный исход дела.


Люби и знай своего продавца
Другие риски при покупке зарубежной недвижимости связаны с незнанием реальной ситуации на рынке. Так, во всех странах, особенно в Испании, сегодня стройку лучше не брать. Здесь, как и на Кипре, много застройщиков, не подающих большие надежды. Такие строят дома на заемные средства и вряд ли, по словам Елены Новак, способны сегодня выдержать сроки сдачи объектов.

В Болгарии 1/3 объектов стоит. Продавать такую недвижимость, по словам Ирины Федоровой, - самоубийство. Застройщик должен информировать риэлтора по срокам сдачи, но это не всегда происходит, поэтому, если все-таки есть желание купить строящее жилье, следует навести справки о застройщике – как долго он на рынке, насколько стабилен и финансово устойчив, является ли этот бизнес у него единственным. Ну, и естественно, есть ли у застройщика разрешение на строительство и право собственности на землю.


О мифах
Одной из самых безопасных стран с точки зрения приобретения недвижимости является Финляндия, поскольку законодательство этой страны практически на 100% защищает покупателя, в том числе нерезидента, считает Юрий Сергеев, генеральный директор агентства «Динас». В этом отношении российский граждан будет защищен, если доверит оформление сделки и финскому риэлтору.
Риски при покупке недвижимости в этой стране больше связаны, во-первых, с мифологизацией у российского покупателя темы доходности недвижимости, во-вторых, с дальнейшим владением.

Покупка недвижимости с инвестиционными целями - это миф, считает Юрий Сергеев. - Многие клиенты, которые рассматривают дома как инвестиционный проект, рано или поздно обнаруживают, что доходная недвижимость - это иллюзия. Как и всякая недвижимость, она требует грамотного управления. Например, российские покупатели не могут разобраться со счетами на электроэнергию - когда и как подавать сведения об электрической энергии, каким образом договариваться о проведении проверки счетчиков.

Не следят за местным законодательством. Так, не менее 20% клиентов скоро столкнуться с новым требованием финляндского правительства вынести бани на озере Сайма за приозерную территорию.
Рынок Финляндии на самом деле не такой и большой. За 2008 год, по словам Юрия Сергеева, всего 500 российских клиентов стали обладателями всех типов недвижимости в этой стране.


О замках и древовидных насекомых
Отсутствует у российского покупателя понимание специфики владения объектом и во Франции. По словам Елены Ляпиной, некоторые приобретают замки, не обращая внимания на то, что их реструктуризация контролируется государством. Здесь строго следят за таким «мелочами», как использование при ремонтных работах строительных материалов типа асбест и свинец, или наличие в доме древовидных насекомых, отчет о проверке которых надо регулярно предоставлять в мэрию.

Также важен такой нюанс, как порядок уплаты индивидуальных коммунальных платежей. Основные - это платежи за электроэнергию и за газ. Если же ваш сосед не платит за лифт или услуги консьержки, его долг будет разделен между всеми жильцами. Подобные проблемы испытывают жильцы 20% домов во Франции. Таким образом, ежемесячные платежи владельца недвижимости, по словам Елены Ляпиной, могут увеличиться на 5-10%.
Источник //spb.renavigator.ru/