Покупка соотечественниками недвижимости за рубежом имеет сложившуюся 15-летнюю практику. Но раньше российские покупатели ориентировались на два главных показателя - особенности страны и цену квадратного метра. Теперь они одновременно задумываются над тем, сколько будет стоить обслуживание недвижимости. Тенденция понятна: за зарубежными приобретениями потянулись не только российские олигархи и их родственники, но и граждане с более скромными доходами.
В компаниях, продающих недвижимость в зарубежных странах, говорят: существует устойчивая группа покупателей, которая, даже имея сравнительно скромные суммы сбережений - 15-20 тыс. долларов - настроена на покупку жилья только за пределами родного отчества. Таких покупателей не считают авантюристами и воспринимают абсолютно всерьез.
Имея некоторый первоначальный взнос, купить зарубежную недвижимость можно по ипотечной программе со сравнительно приличными условиями кредитования. Понятно, что приобретается в основном недвижимость в приморских странах. И оценивается это, как весьма выгодное инвестиционное вложение: она растет в цене, ее можно сдавать, а пару раз в год ею можно воспользоваться для отдыха. Причем, что особенно приятно - приехать не к кому-то в гости, а к себе домой.
Но, прежде всего, нужно просчитать в какую сумму вам выльются ежемесячные расходы на содержание и налоговые вычеты. Неверно было бы думать, что Европа - это всегда дорого, но надежно по качеству обслуживания, а все другие страны - дешево и непредсказуемо. Хотя отчасти этот вывод не так уж далек от истины. Многие курортные страны, например, только сейчас по-настоящему начинают развивать услуги управления жилыми комплексами. Компании, которые специализируются на управлении жильем, помогают сдать его жильцам, пока хозяева отсутствуют (за эту услугу они берут примерно 15 % от стоимости аренды) и отвечают за коммунальное обслуживание.
Испания
Популярная у российских покупателей страна. По данным компании "Новое качество", затраты, связанные с содержанием недвижимости в Испании, невелики и складываются из следующих статей расходов:
амортизация недвижимости + услуги управляющей компании;
коммунальные платежи;
страхование;
налог на недвижимое имущество.
Стоимость обслуживания недвижимости в Испании составляет 60-80 евроцентов за 1 кв.м. в месяц. Возьмем дом площадью 110 кв.м, расположенный на земельном участке площадью 500 кв.м. с бассейном, общей стоимостью 400 тыс. евро. Включая электроэнергию, воду, круглогодичный уход за бассейном, страховку и налог на недвижимость, расходы на его содержание составят 2,5 - 2,8 тыс. евро в год.
Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации "БЕСТ-недвижимость", по поводу услуг по содержанию предлагает ориентироваться на 60-80 евро/месяц. Сюда входит амортизация недвижимости и услуги управляющей компании.
В Испании отдельно учитывается стоимость коммунальных услуг (абонентская плата, электричество, вода и т.д). Если никто не живет в доме, то деньги расходуются только на абонентские платежи - 20-40 евро/месяц. Постоянным жильцам "коммуналка" обойдется примерно в 100-120 евро/месяц, исходя из показаний счетчика.
Налоги. В компании "БЕСТ-Недвижимость" также объясняют, что испанский налог на недвижимость взимается один раз в год и составляет 0,2% от регистрационной стоимости объекта. Например, для дома стоимостью 300 тыс.евро этот налог составляет 600 евро/год. Примерная стоимость страховки 350-400 евро в год.
Кипр
Отчисления на содержание недвижимости на Кипре близки к уровню испанских. А налог на недвижимость зависит от величины стоимости собственности и выплачивается ежегодно соответственно следующей шкале расценок:
Стоимость собственности, евро (кипр. фунты) Годовой налог / % от стоимости
До 170 000 евро (До 100 000 кипр. фунтов) 0,0%
170 000-425 000 евро (100 000- 250 000 кипр. фунтов) 2,0%
425 000-850 000 евро (250 000- 500 000 кипр. фунтов) 3,0%
От 850 000 евро (От 500 000 кипр. фунтов) 3,5%
Болгария
В популярной нынче не только у россиян, но и у других покупателей из Европы Болгарии месячная стоимость коммунальных услуг составляет около 5-10 евро на кв.м в год, плюс вода и электричество по счетчику. Зимой это в среднем 70-90 евро в месяц, летом - 30-40 евро в месяц. Специалисты рекомендуют ориентироваться на средние цифры 50 + 60 евро в месяц, в год, соответственно, 600+720 евро.
Владельцы имущества в течение двух месяцев со дня приобретения жилья обязаны задекларировать его перед налоговой службой, - объясняет Юлия Титова (корпорация "Бест-недвижимость"). В декларации требуется дать подробное описание приобретения: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, количество этажей, стоимость.
Налогооблагаемую базу определяет территориальная налоговая служба. Ставка налога составляет 0,15%. Например, на имущество с налоговой оценкой 40000 болгарских левов, налог составляет: 40000:100x0,15=60 лв. Для удобства приводим этот расчет в евро: 20 000 евро:100*0,15=40 евро. Налог можно уменьшить пополам, если вы живете вместе с семьей большую часть года именно в своей болгарской "резиденции". Тогда ваше жилье будет считаться основным, а налог на основное жилье снижается на 50%. Налог платится четыре раза в год, равными частями.
Частное жилье облагается также таксой за бытовые отходы. Тариф устанавливается, исходя из стоимости, определенной для налога на недвижимое имущество. Ежегодно до конца января каждому владельцу недвижимости налоговая служба отправляет уведомление о сумме налога на недвижимое имущество и о таксе за бытовые отходы.
Черногория
Здесь платежи колеблются в рамках 10-12 евро/кв.м в год + вода и электричество по счетчику. В среднем, в разгар сезона содержание небольшой квартиры в месяц составит 50-60 евро + 10 евро (вода) + 30 евро (электричество) Елена Некрытова, менеджер проектов курортной недвижимости агентства элитной недвижимости "Новое Качество", уточняет. Стоимость обслуживания недвижимости во многом зависит от инфраструктуры: чем больше элементов инфраструктуры расположено в жилом комплексе, тем выше будет цена.
Ежегодный налог на коммерческую и жилую недвижимость составит 0,08-0,8 % от стоимости недвижимости, либо 1 - 2, 5 евро за кв. метр в год.
Источник Олег Репченко, IRN.ru
Содержание заграничной квартиры: цена вопроса
Cтоит ли вкладывать деньги в зарубежную недвижимость ?
Инвестиции в недвижимость других стран могут оказаться очень прибыльными, хотя поиск оптимального варианта зачастую сопровождается некоторыми сложностями. Расширяя зону ваших инвестиционных вложений и приобретая собственность в нескольких странах одновременно, можно застраховаться от падений рынка в одной из них. Если же это невозможно, то лучше заключить одну выгодную сделку и приобрести недвижимость в стабильной во всех отношениях стране. Но если Вы уже решились, перед Вами расстилаются почти неограниченные возможности.
Финансы
Международные ипотечные брокеры и другие специалисты в области финансов предлагают специальные международные проекты для иностранных инвестиций в недвижимость. Конечно, можно самостоятельно произвести все необходимые операции, но все же услуги, предоставляемые компаниями-экспертами в области операций на международных рынках, значительно облегчат вам процесс приобретения недвижимости, так как они более компетентны и ориентированы на соответствующие законодательства и правила, применяемые в разных странах к покупателям-нерезидентам. Такие компании могут также выступать в качестве посредников между Вами и соответствующими местными органами, задействованными в процессе приобретения собственности.
География
Некоторые проблемы, с которыми вы столкнетесь в процессе приобретения недвижимого имущества в стране, где вы не проживаете постоянно, вытекают из географического месторасположения недвижимости.
Например, в Испании выполнение всех необходимых формальностей, связанных с ипотекой, требует личного присутствия продавца, адвокатов, покупателей, а также представителей кредитора. Вот тут вам и поможет международный брокер. Он оформит для вас доверенность на другое лицо, которое будет иметь полномочия подписывать документы от вашего имени.
Если Вы захотите сдавать в аренду вашу собственность, а постоянно быть в переездах туда и обратно не сможете, можно нанять агента, который работает с международными клиентами. Он поможет найти подходящих жильцов, подготовить договор аренды, займется текущими счетами, будет собирать арендную плату, постоянно посещать с проверкой вашу собственность, а также обеспечивать надлежащий уход за вашей недвижимостью в течение всего срока ее аренды.
Налоги
Налоги на инвестиции в иностранную недвижимость можно разделить на следующие категории:
налоги на покупку, приобретение или передачу собственности или земли, такие, как налог на наследование, гербовый сбор, налог на передачу собственности;
налоги на владение недвижимостью или проживание в ней, такие, как местные и национальные налоги на имущество и землю;
налоги на доходы от аренды (если вы не собираетесь жить в приобретенной вами недвижимости, то вы будете обязаны платить налоги, введенные специально для иностранных собственников, нерезидентов. Такие налоги, как правило, не очень велики);
налоги на распоряжение собственностью, такие, как налог на доходы от прироста капитала, налог на дарение, налог на наследство.
Налоговые режимы, касающиеся сделок с недвижимостью, в разных странах имеют значительные различия. Логично предположить, что низконалоговые или безналоговые юрисдикции являются идеальным вариантом для таких инвестиций.
В некоторых юрисдикциях из-за ограниченности ресурсов и пространства возможность инвестирования в недвижимость предоставляется исключительно богатым клиентам, которые изъявляют желание сделать значительные вложения в местную экономику и приобрести элитную недвижимость. Другие же юрисдикции ограничивают выдачу разрешений на резиденцию и на работу иностранцам в целях поддержания уровня жизни резидентов и защиты их интересов при устройстве на работу.
Власти налоговых убежищ, обычно не вводят обременительных ограничений на покупку недвижимости или резиденцию иностранных граждан. Однако в них велика вероятность того, что инвестиции в недвижимость будут сопровождаться серьезными налоговыми последствиями. Многие инвесторы, вкладывающие свои средства в недвижимость за рубежом, предпочитают проводить операции через оффшорные структуры или трасты с целью обойти рад налогов в странах с высоким уровнем налогообложения. Но это весьма эффективное средство в некоторых ситуациях неприемлемо.
Дополнительные затраты
Кроме налогов и суммы ипотечного кредита, есть и другие затраты, о которых нужно помнить при покупке недвижимости за рубежом. Величина таких затрат во многом зависит от того, какую страну вы выбираете. Например, во Франции размер сборов по недвижимости зависит от давности постройки здания (сборы с новой недвижимости меньше), числа вовлеченных в сделку людей (агентств по недвижимости, адвокатов, брокеров, агентов по аренде и т.д.).
Размер затрат варьируется в зависимости от географического положения недвижимости. Хотя издержки инвестирования могут быть значительными, они не могут гарантировать значительную прибыль.
Оффшорные компании и трасты
Для снижения налоговых последствий, связанных с владением иностранной недвижимостью, расположенной в странах с высоким уровнем налогообложения, некоторые инвесторы приобретают собственность через компании-нерезиденты или трасты, учрежденные в низконалоговых юрисдикциях. Трасты, в частности, могут стать эффективным механизмом в защите инвесторов и их бенефициаров от штрафного налогообложения и налогов на наследство. В таких странах, как Греция, где в законодательстве отсутствуют положения по взиманию налогов с основных активов иностранной компании, оффшорные структуры могут служить эффективным инвестиционным холдинговым механизмом с налоговой точки зрения.
Но хотя в некоторых странах (например, в Испании, Португалии и Австралии) нерезиденты имеют право на инвестирование через оффшорную компанию, такая форма налогового планирования может быть неэффективной (или даже незаконной) в других странах.
Итак, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость? Все-таки ответ на этот вопрос, прежде всего, зависит от того, что вы ждете от инвестиций и какими финансовыми возможностями располагаете. Существует целый спектр вариантов, от самых дорогих до вполне доступных. Вы сможет найти то, что подходит именно Вам.
Источник: Offshore express
