Бразилия: страна дешевой недвижимости!

Ни для кого не секрет, что недвижимость в странах, традиционно пользовавшихся популярностью у наших инвесторов, стала довольно-таки дорогой. Инвесторам приходится искать новые рынки, где рост цен на жилье еще не достиг пределов платежеспособного спроса. Одна из таких стран – Бразилия.

Что влечет инвестора

Можно отметить несколько положительных моментов, привлекательных для желающих вложить деньги в бразильские виллы и апартаменты.

Первый. Цены на бразильскую недвижимость вполне доступны. Средняя стоимость столичного «квадрата» в Сан-Франциско – 1500 долларов. Понятно, что до Европы ценам еще расти и расти, вот они и растут, правда, неспешно – в этом году примерно по полпроцента в месяц. Как сообщил корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Нестор Суареш, владелец компании «Imóveis-Soares», в марте цены на жильё выросли на 0,44%, а в апреле долларовый рост цен составил 0,47%. Рост цен в местной валюте - реалах показывает бóльшие цифры.

 

Однако цены на жилье увеличивались одновременно с ценами на продовольствие и потребительские товары. Сеньор Суареш полагает, что апрельский скачок связан с тем, что Центральный банк Бразилии поднял в апреле Selic (аналог ставки рефиансирования) с 11,25% до 11,75%.

 

Для инвестора, вкладывающего деньги в жилье, рост на полпроцента в месяц маловат. Однако эксперт считает, что рост этот не только сохранится, но даже ускорится, поскольку инвесторы, которые раньше вкладывали средства в американскую недвижимость, уйдут из рецессирующей Америки на растущие рынки. А рынок Бразилии как раз и относится к числу растущих. Это второй благоприятный момент.

 

Третий плюс: несмотря на довольно близкое соседство с США, Бразилии не грозит ипотечный кризис, так как местные банки не брали кредитов у американских банков. Полтора года назад в Бразилии была создана программа жилищного финансирования РАС (Programa de Aceleração do Crescimento), основанная на обязательном вложении банками части привлеченных по депозитам средств в ипотечное кредитование.

 

Кредиты в рамках этой системы выдаются на срок до 20 лет (на практике — на 10—12 лет), начальная процентная ставка составляла 12,2% годовых в реалах. Далее она может индексироваться — в сторону уменьшения. Так, в этом году она равняется 11,4%, в 2009 планируется ее уменьшение до 10,5%, а в 2010 – до 10,1%.

 

Извлекать доход из недвижимости можно на вторичном ипотечном рынке, чем и занимаются мелкие инвесторы. Они приобретают облигации, средства от продажи которых идут на выдачу ипотечных кредитов.

Наконец, четвертый существенный плюс. Приобретая в Бразилии недвижимость, стоящую не менее 200 тысяч долларов, можно стать резидентом этой страны.

 

Дома: чем ближе к океану, тем прекрасней и дороже

 

Как рассказала Виктория душ-Сантуш, директор агентства «Torre», квартиру на берегу океана в Рио-де-Жанейро можно купить по цене от 90 тысяч до 1 миллиона 300 тысяч долларов. Почти все дома в Рио — с видом на океан. Город расположен полукольцом по берегам залива и на склонах гор. Чем выше в гору, тем цены ниже. Нижнюю границу цен нащупать трудно: всегда можно найти дешевле выше по склону. Но жилье, расположенное дальше километра от океана не котируется, и серьезные агентства им не занимаются.

 

Цены же квадратного метра в приличных районах Рио лежат в пределах 1200 – 1800 долларов. Дома на курортах Бузиос, Ангра, Натал, Баия предлагаются за $150 тысяч - 1,5 миллиона, участок побережья — от 5 до 150 долларов за кв. м.

 

Cамый дешевый из продающихся по объявлениям бразильских домов стоит нынче 16 380 долларов. Однако самая распространенная цена – 500 тысяч. За эти полмиллиона долларов можно купить шикарный особняк площадью 650 кв. метров с ранчо, которое включает в себя полноразмерное поле для игры в футбол и даже конюшню, а можно и маленький 200-метровый двухэтажный домик со скромным бассейном и небольшой футбольной площадкой. Все зависит от близости к океану.

 

Апартаменты: элита только для «белых»

 

Городское жилье пользуется меньшей популярностью, нежели особняки и виллы, поскольку жить в городе не особенно-то престижно. Многоквартирными домами в основном владеют лендлорды, живущие за счет сдачи жилья в аренду. Снимают же квартиры студенты и мелкие клерки, чтобы быстро добираться в университет или на службу.

 

Купить элитную квартиру ныне можно лишь в «гетто для миллионеров» - это complexos residenciais elite, построенные в основном на периферии. Чтобы приобрести его, необходимо пройти проверку в полиции и получить одобрение остальных жильцов. На сегодня в одном только Сан-Паулу имеется около 350 таких районов. Более того, при выборе покупателя существует расовая сегрегация – до сих пор существуют жилые комплексы только для brаncos, то есть, «белых». Русские, кстати, как и немцы, и итальянцы, «белыми» не считаются. Поэтому слово «белые» я и поставил в кавычки. Brancos - это только потомки колонизаторов-португальцев. Правда, в число broncos принимают богатых англичан и богатых американцев, позволяя им селиться в «гетто для миллионеров». Строятся такие жилые комплексы в основном на берегу океана.

Существуют и жилые комплексы эконом-класса. Там квартиры продаются в среднем по 1500 тысяч долларов за квадратный метр, и купить их может любой желающий, в том числе и иностранец.

 

Региональные различия

 

Самое дорогое жилье, конечно же, в Рио – бывшей в 1764-1960 годах столице страны, остающейся культурным и деловым центром страны. Рио по истине город контрастов. Наряду с бедняцкими трущобными территориями - фавелами - там существуют такие районы, как, например, Копакабана, снискавшая славу богемного квартала и ставшая местом обитания бразильских писателей, художников и артистов. Другой престижный район – Ипонема. Район, основанный в 1894 году, знаменит пляжем и тротуаром вдоль оного. Тротуар этот устлан характерным мозаичным рисунком.

 

На втором месте по стоимости жилья стоит Сан-Паулу – крупнейший город не только страны, но и всего Южного полушария. Город этот славится своими пробками, от которых не спасает даже метрополитен.

 

Третий по величине город Бразилии – Салвадор (без «ь»). Он был столицей страны до того, как ею стал Рио. Город располагается на двух уровнях. «Нижний город» находится на уровне моря, являясь торговым центром Салвадора, где продавщицы, в традиционной белой одежде торгуют разнообразными сладостями из кокосового ореха. В «Верхнем городе» расположены правительственные учреждения, построенные в колониальном стиле, музеи, церкви и постройки современной архитектуры.

 

А почти на самом экваторе находится город Форталéза. Центр Форталезы является одним из крупнейших в Бразилии местом концентрации представительств торговых компаний. Именно Форталеза ныне стала центром жилищного строительства, и именно там расположена бóльшая часть жилых комплексов для иностранцев. Приобретают в них жилье в основном англичане, но есть и русские городки.

 

Средняя цена на недвижимость в городах Бразилии

Рио-де -Жанейро $ 1500 за кв. метр, долл.
Сан-Паулу $1200
Форталеза $950

*
Конечно, Бразилия отнюдь не Мекка для «руссо туристо», то есть для нашего инвестора. Тем не менее, любопытно будет понаблюдать, сбудутся ли прогнозы местных риэлторов, ожидающих нашествие покупателей. Что может привлечь в страну деньги инвесторов? Доступные цены на квадратные метры, их уверенный рост и независимая от внешних рынков ипотечная система. Но, как известно, где плюсы, там и минусы. Это бросающееся в глаза расслоение в обществе, огромное количество бедняков и бедняцких кварталов, и как следствие, - высокий уровень преступности. Так что чем скорее будут преодолены социальные недуги, тем привлекательнее будет страна.

Источник fontanka.ru

Во Вьетнаме разрешат иностранным гражданам покупать квартиры!

Правительство Вьетнама с начала 2009 года разрешит иностранным гражданам покупать квартиры в стране, сообщает агентство AFP. Данный проект рассчитан на пять лет.

 

Предполагается, что разрешение властей получат те иностранцы, которые являются женами или мужьями вьетнамских граждан, обладают какими-либо знаниями или умениями, в которых нуждается страна, а также те, чей вклад в развитие Вьетнама подтвердили президент или премьер-министр страны. Максимальный срок, на который иностранцы получат жилье в собственность, составит 50 лет.

 

По данным Министерства строительства Вьетнама, в настоящий момент около 21 тысяч иностранных граждан из 80 тысяч, работающих и проживающих во Вьетнаме, смогут удовлетворить критериям властей, и стать владельцами местных квартир. Ожидается, что примерно 10 тысяч зарубежных граждан воспользуются этим правом и выкупят жилье совокупной площадью около 1,5 миллиона квадратных метров.

Источник //realty.lenta.ru/

Разные испанские метры!

Сейчас ситуация на рынке недвижимости в Испании для покупок - не самая лучшая – ставки по ипотечным кредитам растут, а количество предложений снижается. Правда, и покупателей немного. Именно это открывает прекрасные возможности для российских инвестиций.

В Испании недвижимость четко делится на две категории – жилье для отдыха и жилье для постоянного проживания. Первый тип недвижимости представляет собой недорогие квартиры в прибрежных зонах с видом на море. Обычно это 3-4-комнатные апартаменты площадью около 100 кв. м. Однако на такое жилье наблюдается повышенный спрос.

Такие квартиры, расположенные недалеко от моря на самых престижных пляжах, можно приобрести по цене от 200 тыс. евро и всегда без проблем сдавать в аренду с апреля по октябрь.

Большая часть россиян, покупая недвижимость за рубежом, склоняется к покупке именно пляжных апартаментов, потому что их не так сложно содержать, поясняет руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова. Наибольший интерес представляют апартаменты с 2 спальнями в курортной зоне на первой-второй линии от моря, таунхаусы и небольшие коттеджи с 3 спальнями, расположенные в городках, находящихся в пешей доступности от моря. Стоимость основной массы покупок варьируется в диапазоне от 200 тыс. до 500 тыс. евро. Наибольшим спросом сейчас пользуются побережья Коста Брава, Коста Бланка и Коста дель Соль.

Другой тип жилья – дома и виллы, которые используются для постоянного проживания. Такие комплексы имеют собственную территорию, бассейн, гаражи, австоянку, детскую площадку и многое другое. Конечно, стоят такие дома дороже, чем простые «пляжные квартиры» – от 350 тыс. евро. Однако такая недвижимость может приносить доход от аренды практически круглый год.

 

После того, как объект недвижимости выбран и принято решение о покупке, составляется предварительный договор купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты. На этом же этапе продавец вносит залог в размере от нескольких тысяч евро до 10% от стоимости объекта, чтобы объект был снят с продажи. Затем покупатель должен получить в местной полиции так называемый NIE (идентификационный номер иностранца), который будет определять его как официального налогоплатильщика Испании.

Эта процедура занимает от 1 до 7 дней и стоит до 500 евро.

 

После этого открывается банковский счет, где необходимо разместить денежные средства для приобретения выбранного объекта. Открытие счета в банке занимает около часа и стоит порядка 100 евро. В течение месяца оформляется главный официальный документ купли-продажи – Escritura Publica или просто «эскритура» (купчая). Эскритура должна быть подписана продавцом и покупателем в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. Комиссионные нотариуса обычно не превышают 2,5%. После этого продавец вносит деньги на счет продавца и становится полноправным владельцем недвижимости.

 

Однако данный контракт также необходимо зарегистрировать в государственном регистре недвижимости. Обычно этот процесс длится порядка трех месяцев, по истечении которых собственник получает на руки зарегистрированный оригинал купчей вместе с оригиналом выписки из регистра. Кроме того, в течение 30 дней со дня подачи документов на регистрацию необходимо оплатить налоги. Прежде всего, это налог на переход собственности (7% от стоимости недвижимости) и гербовый сбор (еще 5%). Впоследствии нужно будет платить налог на недвижимое имущество – до 2% от кадастровой стоимости жилья в год.

 

Девелоперские хитрости

Конкуренция среди испанских компаний достаточно высокая, поэтому каждый девелопер старается завлечь покупателя разными интересными акциями и скидками.

Например, можно пожить в новой квартире около года, прежде чем покупать ее.

«При подписании контракта покупатель оплачивает 7,5% от стоимости квартиры, – поясняет генеральный директор компании «Импэкс Консалт» Владимир Нагин. – По окончании строительства будущий собственник вносит еще 7,5% и ежемесячно уплачивает 1000 евро, что является по сути годовой арендной платой за пользование апартаментами. Так можно жить в течение 12 месяцев». По истечении этого срока возможны варианты. Апартаменты можно купить, тогда все сделанные платежи засчитываются в счет оплаты апартаментов, а покупателю остается внести недостающую сумму.

Но можно отказаться от покупки, получив обратно 50% от всех внесенных платежей.

Ради увеличения продаж девелоперы предлагают довольно привлекательные предложения. Например, сейчас некоторые компании, имеющие в собственности отели, в целях расширения бизнеса строят многоквартирные дома с малогабаритными квартирами типа апартотеля. Это обычные квартиры с салоном, спальней (спальнями), кухней, ванной комнатой. Кухня, как правило, интегрирована в гостиный салон (так называемая «американская система»).

 

Компания продает такие квартиры покупателям, а затем берет их в аренду с гарантированной выплатой определенной твердой суммы. За счет клиента компания обставляет квартиры стандартной мебелью, что не очень недорого. Квартиры берутся в аренду, как правило, на 6 месяцев с мая по октябрь на срок от двух лет и выше. В остальное время хозяин вправе распоряжаться квартирой по собственному усмотрению, в том числе он может сдавать ее в аренду. В результате его доход может превысить расходы на ипотеку. Однако не следует надеяться на высокие прибыли от такого бизнеса. Как показывает практика, доход может выражаться в 2-4 тыс. евро в год.

 

Рынок недвижимости Испании весьма прозрачен, однако эксперты советуют работать только со специалистами – правильный выбор риэлтора обеспечивает 50% успеха всего предприятия. Сегодня на этом рынке работают три типа риэлторов. Это российские агентства, для которых сделки с зарубежной недвижимостью не являются основной сферой деятельности, отечественные риэлторы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью за границей, и представительства зарубежных агентств. Главным недостатком агентств первого типа может быть недостаточное знание рынке. Принципиальной разницы между первым и вторым типом агентств нет, так как все они имеют зарубежных партнеров. Кроме того, комиссия за услуги у таких агентств одинаковая – порядка 10% от суммы сделки и, как правило, ее платит продавец. Иностранное агентство может быть более опытным и надежным, однако, как показывает практика, существенным минусом такого варианта является языковой барьер. Поэтому нужно быть готовым к тому, что все необходимые документы придется переводить на русский язык.

Источник //www.gazeta.ru

Граждане РФ активно скупают недвижимость за границей!

По итогам 2007г. количество российских собственников зарубежной недвижимости увеличилось в 1,7 раза, подсчитали эксперты. То есть рынок российской недвижимости за рубежом вырос на 70%.

 

Уже никого не удивляет, что россияне приобретают апартаменты в Мексике, Марокко или в Сирии. Однако в массе своей они не заходят далеко - наиболее популярным решением квартирного вопроса является Болгария.

 

В Болгарии, по данным российских агентств, граждане России совершают 23% сделок с зарубежной недвижимостью, в Черногории - 17, в Испании - 16. Правда, эти данные не учитывают сделки, проходящие через зарубежные агентства недвижимости. В связи с этим многие аналитики считают, что в действительности на втором месте должен быть Кипр, излюбленный россиянами оффшор.

 

Как бы то ни было, в первенстве Болгарии сомнений нет. Цены здесь выросли на 30% в 2007г., а в 2008г. вырастут на все 40%, прогнозирует риелторы. Эти темпы роста, конечно, ниже, чем на московском рынке. Но ведь и цены в Болгарии в разы ниже столичных, чем, собственно, и обеспечивается не первый год ажиотаж на побережье бывшей 16-й республики СССР.

 

"Варна по результатам 2007г. заняла 2-е место по росту цен после Софии. Средняя цена одного квадратного метра здесь составляет порядка 1200 евро для жилья бизнес-класса и порядка 1500 в люксовом сегменте, - говорит в эфире РБК-ТВ в программе "Недвижимость" директор департамента зарубежной недвижимости компании Intermarksavills Патриция Леденева. - Некоторые объекты доходят до 2000 евро, если мы говорим о центре".

 

По словам эксперта, потенциал болгарского рынка далеко не исчерпан: "Каварна, городок в 40 км к северу от Варны, готовит к открытию яхт-клуб в июне 2008г., 3 гольф-поля и т.д. То есть объективные факторы влияют на то, чтобы все больше новых жилых комплексов появлялось на северном побережье".

 

"Сотни объектов и тысячи предложений, - вторит гендиректор компании Virtus Денис Забабурин. - Как правило, это объекты на побережье, северная столица Варна и южная столица Бургас, множество горнолыжных курортов, бальнеология, которая интенсивно развивается в Болгарии". Хорошая квартира из 2 спален стоит примерно 150 тысяч евро, с отделкой и меблировкой европейского уровня. Это почти в 2 раза меньше, чем в спальном районе Москвы, зато на побережье Черного моря, и в Европейском союзе, - сравнивают не в нашу пользу эксперты.

 

К слову, до недавних пор Болгария привлекала в основном граждан с не самым высоким достатком. Сегмент элитного жилья только зарождается здесь, но в будущем именно его развития ожидает руководитель проекта Voobulgaria Александр Блинков. "Я бы даже сказала, что некоторые элитные комплексы в Болгарии лучше, чем в Москве, - добавляет П.Леденева. - В каждом проекте своя изюминка. Одни комплексы - на стыке моря и реки. На крышах других - тренировочные гольф-паркинги. На террасах встроены барбекю".

 

Как обычно, ключевым фактором при выборе элитного жилья являются меры по обеспечению безопасности: обязательным условием является огороженная территория, на которой 24 часа в сутки действуют охрана, медицинский сервис, консьерж-службы. Территории элитных комплексов располагают бассейнами, SPA-центрами, аниматорами для детей и пр.

 

Наиболее востребованный метраж среди русских "элитариев" в беднейшей стране ЕС (наравне с Румынией), по словам экспертов, 150 квадратных метров. Большие площади - 200 метров - следует искать в сегменте вилл.

 

Никаких сложностей нет с оформлением собственности на недвижимость в Болгарии. Также упрощена процедура получения виз. "Все собственники жилья получают специальную пластиковую карточку, которая является аналогом годовой мультивизы, - говорит П.Леденева в заключение программы "Недвижимость" на РБК-ТВ. - Сейчас рассматривается в посольстве Болгарии вопрос о том, чтобы выдавать нашим гражданам пятилетние многократные визы, а скоро можно будет оформлять и электронные визы".

 

Отметим, рост рынка недвижимости в Болгарии вполне объясним: государство обеспечивает инфраструктуру регионов, "намагничивая" таким образом частные инвестиции. По тому же пути развивают свои курортные зоны Марокко и Сирия. Эксперты не дождутся, когда на эти же рельсы встанет Россия, чтобы в стране действительно снизились цены на жилье, не доступное для большинства граждан.

 

Тем временем небольшая часть граждан, которым жилье по карману, покупая квартиры за рубежом или на юге России, просто инвестирует деньги в надежные фонды, объясняют эксперты. Чтобы зафиксировать максимальную прибыль, лучше всего рассматривать промежуток времени в 5 лет, определили опрошенные РБК-ТВ эксперты срок для инвестиций в болгарский рынок недвижимости, а потом можно смело продавать.

Источник ural.ru

Недвижимость карибского архипелага не обладает никакими налогами !

Райская собственность карибского архипелага Turks и Caicos с 2001 года дорожает более чем на 100% ежегодно. Так, дома стоившие US$150000 в начале века теперь легко продаются по цене в US$1.5 млн.

 

Причина столь стремительного роста курортной недвижимости, расположенной в 1000 км. на юго-восток от Майями, очень проста. Архипелаг, состоящий из 40 островов, 8 из которых населенны 32 тыс. жителей, не обладает никакими налогами на собственность. То есть на островах, напрочь отсутствуют в любых видах столь портящие жизнь инвестора подоходный налог (income tax), налог на собственность (property taxes), а также налог на прирост капитала ( taxes on capital gains).

 

Неудивительно, что в сочетании с прекрасной природой, благополучной криминогенной обстановкой, и офшорной зоной, острова уже стали домом для таких мировых знаменитостей как Кейт Ричардс (Keith Richards), Кристин Бринкли (Christie Brinkley), Дона Карен (Donna Karen), Брюс Виллис (Bruce Willis), Майкл Дуглас (Michael Douglas) и Катрин-Джета Джонс (Catherine-Zeta Jones).

 

На текущий момент, наиболее развитым островом архипелага является Providenciales. Квартиры-кондоминимумы на нем обладают следующей стоимостью.
70 кв.м. $397,040 - $5,672 за м. кв.
120 кв. м. $686,880 - $5,724 за м. кв.
175 кв. м. $1,082,550 - $6,186 за м. кв
240 кв. м. $1,693,680 - $7,057 за м.кв.
270 кв. м. $2,223,180 - $8,234 за м. кв

 

«Виллы на берегу здесь могут арендовать по цене от US$3000 до US$7000 за неделю. Некоторая собственность сдается за US$10000 в неделю. Есть недвижимость сдающаяся по цене в US$30000 за неделю. Но в таких апартаментах оказывается дополнительный сервис в виде профессионального повара и т.д. »,- делится местными расценками Питер Гравфорд Смис ( Peter Crawford Smith) глава агентства недвижимости Prestigious Properties.

 

«При этом, ощущается нехватка рентной собственности. И стоит отметить что это острая нехватка»,- подчеркивает Питер.

 

Доходность арендной собственности на острове особенно высока для недвижимости площадью более 400 кв. метров. В данном случае доход может доходить до 8%-10%. Собственность меньшей площади дает доход от 3% до 5%. Большое значение для получения дохода имеет сезонность сдачи собственности в аренду. Однако при долгосрочный арендных контрактах от ее можно избавится.

 

Примечательно, что в близлежащей Коста-Рике наибольший доход приносит недвижимость площадью в 100-120 кв. метров. А в Италии зарубежные собственники акцентируют свое внимание на жилье площадью в 60 кв. м. Стоимость недвижимости на втором крупном острове архипелага West Caicos колеблется в пределах US$2.2 млн. до US$6 млн.

 

В течении 2008 года на архипелаге откроется новый жилой район Leeward Resort & Marina, раскинувшийся на 12 гектарах прибрежной линии залива Grace Bay и включающий крупную стоянку для яхт. Помимо этого, в 2009 году на островке Mandarin Oriental будет открыта гостиница.

 

Добавим, что рынок собственности Ямайки , Уругвая и Чили располагающихся неподалеку и тихоокеанских Гаваев также испытывают динамичный рост. А вот на Кубе только готовятся к введению частной собственности на недвижимость.

 

Дальнейшему росту сектора недвижимости архипелага способствует стремительно растущее количество туристов посещающих острова. Так с 2000 по 2006 года количество иностранцев отдыхающих на Turks и Caicos поднялось на 224% с 167 659 до 543 343 человек.

 

Если ранее, на заре развития строительного бизнеса в 1989 году, на острова осуществлялись лишь рейсы из Майями, то теперь международный аэропорт Providenciales International Airport принимает регулярные авиарейсы из Лондона , Канады , Нью-Йорка , Бостона, Филадельфи, Атланты и Чарлстона.

 

Источник Квадрум. Журнал

Как заработать на зарубежной недвижимости!

Недвижимость зарубежом наши соотечественники покупают не только для того чтобы провести в ней старость. Зарубежные рынки предлагают широкие возможности получения дохода от вложений в недвижимость. По мере того как московская и питерская недвижимость теряет свою инвестиционную привлекательность, внимание россиян все более переключается на недвижимость за рубежом.

Стоит отметить, что в большинстве европейских стран нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, однако при этом запреты часто налагаются на покупку земли.

Ее доходность при удачном выборе объекта способна составить до 20-30% годовых, при этом уровень рисков куда ниже, чем в российской столице. Кроме того, зарубежная недвижимость порой оказывается доступнее, чем аналогичная на родине.

 

Покупка вторичной зарубежной недвижимости

 

Если инвестора в первую очередь интересует сохранение денег или диверсификация инвестиционных рисков, то самый простой способ - покупка готового жилья в развитой, экономически стабильной стране. Причем за те деньги, которые уйдут в Москве на покупку стандартной квартиры, европейские рынки предоставляют гораздо более широкий выбор. Например, за 200 тыс. евро можно купить двухкомнатную квартиру в Москве, или коттедж на Пелопоннесе (Греция) с видом на море, или виллу в Алании (Турция), или пару апартаментов в Софии или Бургасе (Болгария) и т. п. "К тому же соотношение цена-качество при покупке новых апартаментов в Европе принципиально выше, чем в Москве, - замечает директор департамента зарубежной недвижимости компании "Бест-недвижимость" Юлия Титова. - Стоимость квадратного метра в спальных районах столицы редко вписывается в сумму 3000 долларов (около 2500 евро). При этом квартиры сдаются без отделки, и сроки строительства зачастую не выдерживаются. За эти же деньги приобретаются апартаменты за рубежом. Обычно в комплексе с инфраструктурой, включающей бассейн, зеленую зону, детские площадки, парковку, а зачастую теннисные корты, SPA, ресторан, фитнес-центр и другие дополнительные удобства. Квартиру покупатель получает с отделкой "под ключ" превосходного качества, отвечающего европейским стандартам, в непосредственной близости от моря".

 

Кроме того, нельзя сказать, что такие "консервативные" вложения не обеспечат никакой прибыли. В зависимости от выбора страны приобретение и продажа готового жилья может принести от 10 до 30% годовых. Если инвестор хочет сделать долговременное, но гарантированное вложение средств, ему стоит посмотреть на недвижимость Лондона, Парижа, а также на курортные французские зоны, где дома дорожают не очень быстро, но зато стабильно - в силу неугасающей популярности этих мест. В расчете на относительно скорый доход лучше обратить внимание на развивающиеся страны. "Популярны рынки так называемой высокорисковой зоны, где еще только складывается система продажи недвижимости иностранцам.

 

Например, Болгария, Черногория", - утверждает гендиректор компании Avenue Property Лариса Хорева. Впрочем, недвижимость почти во всех странах Восточной Европы пока дорожает ежегодно не меньше чем на 20%. А Таллин и Рига в прошлом году побили все европейские рекорды: здесь квадратные метры выросли в цене больше чем на 50%. К сожалению, золотое время дли инвестиций в эти рынки упущено: в большинстве стран рост цен уже замедляется, а эксперты все чаще говорят о том, что данные рынки перегреты. В ближайшие год-два купленное здесь жилье все еще будет приносить достойную прибыль в размере 20-25% годовых, однако найти хороший вариант по приемлемой цене сейчас практически невозможно.

 

В большинстве европейских стран сегодня нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, хотя зачастую запреты налагаются на покупку земли. Наиболее отлаженные и простые схемы действуют в Испании и на Кипре. Для того чтобы стать местным домо- и землевладельцем, достаточно иметь заграничный паспорт и деньги на счетах в европейских банках, в том числе и в российских. А вот в тех европейских странах, что примкнули к Евросоюзу недавно, есть ряд препятствий, которые, впрочем, в большинстве случаев легко обойти по вполне законным и уже отработанным схемам. "Например, в Болгарии иностранец как частное лицо не может купить землю. Но облюбованный участок можно приобрести на фирму, открытую специально для этой цели. В Чехии такую же схему приходится использовать и для жилой недвижимости", - рассказывает начальник отдела зарубежной недвижимости Столичного агентства недвижимости (СТАН) Алексей Пешков. Подобный же сценарий придется применять и в Хорватии. А в Турции для регистрации права собственности сначала требуется получить вид на жительство.

 

Инвестиции в ипотеку

 

Покупка жилья в кредит может быть интересна не только тем, у которых нет свободных нескольких десятков-сотен тысяч долларов. "Приобретение жилья в кредит выгодно, поскольку уровень инфляции в России значительно превосходит банковскую ставку по ипотечному кредитованию за рубежом", - уверена Юлия Титова.

Наиболее лояльны к российским покупателям недвижимости банки Испании, Кипра, Португалии. Здесь россиянин может получить ипотеку, обладая документами, подтверждающими его доход и уплату подоходного налога. Правда, стоит учесть, что европейские банки считают кандидата на кредит платежеспособным, только если он затрачивает на выплаты по кредиту не более 30% от своего дохода. Россиянам в настоящее время доступны кредиты в любых банках вышеуказанных стран. "Ставка по ипотеке там почти везде одинаковая и начинается от отметки 4,5% годовых", - отмечает управляющий директор компании EstateService Геннадий Тузов. Как правило, ссуды выдаются на сумму 60-70% от стоимости жилья на срок до 20 лет.

 

А вот банки Италии гораздо более консервативны и практически не дают ипотечных кредитов россиянам, даже если клиент соответствует всем необходимым требованиям. Здесь, как и во Франции, кстати, придирчиво относятся к подтверждению платежеспособности потенциального покупателя и его налоговым декларациям. Французские банки помимо этого требуют еще и гарантий от крупных европейских банков (счета в офшорах неприемлемы). То есть нужно доказать, что вы являетесь клиентом такого банка и что у вас там лежит резервная сумма, которая по крайней мере на 50% покрывает запрашиваемый кредит. Да и сами условия кредитования в этих странах менее интересны: как правило, иностранцу дают сумму не более чем 50-60% от стоимости жилья на срок до 10 лет.

 

А вот в привлекательных для инвесторов странах бывшего социалистического лагеря в большинстве случаев получить кредит иностранному клиенту очень сложно. Тем не менее, как отмечает Юлия Титова, некоторые застройщики предлагают "кредитование", в частности в Болгарии, сроком до 5-20 лет под 8-9% годовых. Однако это не отлаженная банковская ипотека, а лизинг. Собственником недвижимости до момента полного погашения кредита является не покупатель, а строительная компания. Пользоваться недвижимостью можно, но продавать и претендовать на визовые льготы не получится.

 

Сдача в аренду зарубежной недвижимости

 

Став владельцем апартаментов с видом на море или коттеджа в спокойной и величавой Англии, их можно сдать в аренду и получать небольшой, но стабильный доход. Собственно, покупка ради сдачи в аренду и есть еще один вариант инвестирования. Аренда может быть как долговременная (допустим, если вы приобрели дом в расчете на отдаленное будущее), так и кратковременная (на летний сезон или на полгода). Долгосрочная аренда, как правило, актуальна для столиц и крупных городов, краткосрочная - для курортных зон. Правда, по мнению риэлтеров, решение стать рантье не всегда оправданно: поскольку хлопот по сдаче жилья может оказаться больше, чем прибыли.

 

Если в России рынок аренды все еще "дикий" и это на руку арендодателям, которые в большинстве своем не платят ни копейки налогов, то ни в одной развитой европейской стране от налоговых обязательств не скрыться. Так, в Италии, Франции, Испании арендодатель отдает в казну до 30% своей прибыли. При этом, по словам Геннадия Тузова, средний доход от рентного бизнеса в Европе - 4-5% в год. В странах с более динамичным ростом цен (Центральная и Восточная Европа) доходность бывает и выше, так что период самоокупаемости проекта составит приблизительно 10-12 лет. Примерно так же обстоит дело с рентой коммерческой недвижимости.

Нередко россияне используют следующую схему покупки жилья в Европе: берут кредит на покупку готового жилья и сразу начинают его сдавать. Получаемая рента покрывает значительную часть ежемесячных взносов по кредиту.

 

Покупка зарубежной недвижимости на начальных этапах строительства

 

Наиболее доходный способ инвестирования в зарубежное жилье - покупка недвижимости на начальных стадиях строительства для последующей перепродажи. По сути, это то, что у нас называется "долевым участием в строительстве" или "покупкой на этапе котлована". Такие операции приносят в среднем 25-30% годовых прибыли на вложенный капитал. В случае приобретения квартиры на нулевом этапе покупателю, как правило, предлагаются наиболее льготные условия оплаты, например возможность беспроцентной рассрочки на срок строительства. И, конечно же, в это время квартиры идут по самым низким ценам, которые растут по мере появления этажей. Средний срок строительства нового комплекса от нулевого цикла до сдачи "под ключ" составляет около 18 месяцев. За это время цена объекта - в зависимости от расположения, величины комплекса, наличия собственной инфраструктуры и т. д. - возрастает на 15-25% (за счет сокращения дисконта по мере перехода к каждому новому этапу строительства). Кроме того, за время стройки на некоторых рынках происходит общий рост цен на уровне 20-50%. "Таким образом, если вы купите апартаменты в Испании или Болгарии на нулевом этапе строительства, то через полтора года рыночная стоимость вашей недвижимости может быть в полтора раза больше вложенной суммы", - говорит Юлия Титова. В отличие от России на европейских рынках ситуация, когда застройщик не выполняет свои обязательства перед инвесторами, практически исключена. Договор между дольщиком и строительной компанией гарантирует возведение дома в четко установленные сроки.

 

Главная загвоздка схемы - грамотно выбрать место и объект, чтобы впоследствии не было проблем с продажей. "Во-первых, не всякая недвижимость быстро продается, а смысл инвестиционной схемы как раз в быстрых продажах. Кроме того, в ряде стран есть специальный налог, ограничивающий спекулятивные действия в первые годы после приобретения недвижимости или ее строительства", - предупреждает Алексей Пешков.

 

Долевое участие в инвестиционном фонде зарубежной недвижимости

 

Как на российском рынке, так и на западных можно инвестировать средства в недвижимость путем участия в паевом инвестиционном фонде недвижимости или его западных аналогах. Прототипами российских ПИФов недвижимости можно считать американские REIT (Real Estate Investment Trust). Впрочем, они имеют значительные отличия по сравнению с отечественными аналогами. "Например, REIT - это юридическое лицо, а ЗПИФ - комплекс имущества, не имеющий статуса юрлица. REIT подразделяются на акционерные, ипотечные и гибридные, а ЗПИФН - на рентные, девелоперские, строительные", - объясняет разницу член совета директоров УК "Нова" Рушана Гарифуллина.

 

Западный фонд для инвестиций можно выбрать самостоятельно, оценив его доходность по биржевым листингам (если вы хотите приобрести акции публично котируемого фонда). Также информацию по доходности, составу и долговременности REIT можно почерпнуть в интернете, в частности на сайте www.nareit.com, изучив журнал Real Estate Portfolio, а также у специализированных финансовых консультантов.

 

Процедура приобретения акций зарубежных фондов недвижимости не отличается от покупки акций и облигаций любых западных корпораций: клиент перечисляет деньги на банковский счет, указанный в заявке, и становится владельцем бумаги. Если нет времени или желания заниматься этим самостоятельно, можно обратиться к брокерам, в том числе к российским, которые имеют доступ к биржам США. По словам управляющего директора Thor Real Estate Management, директора фонда Thor Guarant Real Estate Fund Ltd. Евгения Кускова, порог вхождения в зарубежные ПИфы недвижимости высок, поскольку они зачастую не предназначены для "розничных" инвесторов. "Очень часто минимальная сумма инвестиций равна 250 тыс. долларов, в некоторых фондах - от 100 тыс. долларов". С другой стороны, как утверждает Рушана Гарифуллина, минимальный порог вхождения в фонды нередко равен стоимости одной акции. "При этом акции американских фондов первой десятки стоят от 100 до 1000 долларов", - отмечает она.

 

После покупки акций зарубежного фонда обязательно присутствует период замыкания (невозвратный период) инвестиций, который, как правило, составляет около пяти лет. "Правда, это требование может сглаживаться промежуточными выплатами дивидендов, если в инвестиционном меморандуме фонда таковые предусмотрены", - добавляет Евгений Кусков.

 

Таким образом, этот способ инвестирования вполне доступен для россиян. Другой вопрос: насколько он эффективен? Эксперты на эту тему высказываются сдержанно. "Существуют гораздо более привлекательные активы для частного инвестора. А паевые фонды недвижимости хороши в основном для диверсификации инвестиций", - считает директор по развитию Swiss Realty Group в странах СНГ Илья Шершнев. Еще более радикально отзывается о западных аналогах ПИФов Артем Цогоев: "Доходность инвестиций в иностранные фонды недвижимости в среднем равна 7-8% без учета налогов. А налоговые сборы в этом случае составляют минимум 30% от полученной прибыли. Так что, как видите сами, инвестировать в эти бумаги не очень выгодно".

 

В противовес этому утверждению другие эксперты ссылаются на то, что инвестиции в зарубежные ПИФы - это гарантированная экономическая безопасность. "Кроме того, в Европе и США для клиента доступен гораздо больший выбор фондов: у них - тысячи, у нас - десятки, - отмечает Евгений Кусков. - В зарубежные ПИФы недвижимости вкладываются почти по всему миру. В зависимости от своих предпочтений инвестор может выбирать как универсальные фонды, диверсифицирующие свои объекты по регионам, классам недвижимости, типам дохода и т. п., так и специализированные".

 

Обычно к покупке паев прибегают как к дополнительным инвестициям. Илья Шершнев, например, говорит о том, что практически каждый человек, размещающий существенный капитал в швейцарском банке, часть своих активов по совету банкиров конвертирует в паи паевых фондов недвижимости. "Поэтому если ваш капитал, размещенный в банках, составляет более 1 млн долларов, я бы мог рекомендовать диверсифицировать 20-30% портфеля в подобные бумаги", - советует он.

 

Перестройка и последующая продажа зарубежной недвижимости

 

На европейских рынках недвижимости, в тех районах, где земля сегодня на вес золота, а построенные на ней особняки зачастую хранят память о Первой мировой войне, одним из популярных форм бизнеса в сфере недвижимости является покупка старых домов - либо разваливающихся, либо просто не соответствующих никаким представлениям о комфортном современном жилье. Разумеется, в этой схеме приобретение такого объекта - всего лишь первый шаг. Затем следует реставрация и дальнейшая перепродажа обновленного владения за гораздо большую сумму, чем та, которая была изначально за него уплачена. Эта схема постепенно овладевает и умами предприимчивых россиян. Во всяком случае, по словам Ларисы Хоревой, около 20% их клиентов интересуются именно этим вариантом. "Только за прошлый месяц к нам поступили четыре заявки", - утверждает она.

 

В целом данный вариант ничем не отличается от обычной покупки жилья на вторичном рынке. Только здесь покупатели стремятся найти дом не поновее, а похуже и подряхлее. В то же время особенно придирчиво покупатели относятся к месту покупки: выбирают наиболее популярные города, курортные зоны. Успех этих инвестиций в том, чтобы найти "плохой" по качеству объект в хорошем месте. "Почти все береговые линии на популярных побережьях уже давно раскуплены и застроены, - комментирует Лариса Хорева. - Купить свободный участок земли, например, на Лазурном берегу сегодня нереально". По ее словам, сейчас подобные операции с недвижимостью уже стали отдельным и постоянным бизнесом. Основная территория деятельности инвесторов - побережья Франции, Италии и Греции.

 

Как правило, они покупают дома и виллы, расположенные на первой линии моря вблизи объектов инфраструктуры (если речь идет о приморских городах) либо престижного, знакового места, каковым может быть, опять-таки в зависимости от обстоятельств, старинный замок, университет, банк и т. п. Но не следует забывать, что в Европе более трепетно относятся к собственному наследию, чем у нас. Пусть это будет и ничем не примечательный дом, но любые пристройки и изменения внешнего вида старого здания осуществляются с разрешения местных муниципалитетов. Например, в ряде городов Греции крыши домов исторически выкладываются красной черепицей, и придти сюда "со своим цветом" вам не позволят.

 

Доходность от таких операций зависит от страны, месторасположения дома, затрат не ремонт и десятка других мелких факторов. Так, в практике Avenue Property был случай, когда человек, купив дом в той же Греции, не стал тратить деньги на реставрацию, но зато разбил на участке шикарный сад, сделал розарий и т. п. После этого он продал дом за 80 тыс. евро. И это при том, что купил всего за 10 тыс. Но такие цены далеко не везде: старый дом площадью 300 кв. м на французском побережье вблизи Канн обойдется покупателю в 2-2,5 млн евро. Отреставрировав дом, владелец сможет продать его не меньше чем за 4-5 млн.

Анна Шехова

Информационное Агентство "Финансовый Юрист"

В Лондоне строят элитный жилой комплекс для россиян!

Элитный комплекс появится в историческом центре британской столицы
 
В историческом центре Лондона скоро начнется реконструкция здания Cornwall Terrace, постройки XIX века с видом на Regent's Park. После ремонта Cornwall Terrace площадью 8 тысяч квадратных метров превратится в элитный жилой комплекс из восьми секций-таунхаусов площадью в 1 тысячу квадратных метров каждый.

 

Таунхаусы будут продаваться только жителям России. Реконструкцию здания планируется завершить к концу 2009 года, по какой цене будут выставляться таунхаусы пока неизвестно, сообщает NEWSru.com.